نمونه دادخواست اثبات حق ارتفاق

اگه مالک ملکی هستید و احساس می کنید که حق استفاده ای از ملک همسایه دارید، مثلاً برای عبور و مرور، یا گذروندن لوله آب و فاضلاب، اما این حق توی سند ملک شما ثبت نشده یا از طرف مالک ملک همسایه انکار میشه، باید برای اثباتش به دادگاه مراجعه کنید. تنظیم یک دادخواست اثبات حق ارتفاق، یعنی رسماً از دادگاه بخواهید که وجود این حق رو تأیید کنه. این کار به شما کمک می کنه تا بتونید بعداً از حقتون دفاع کنید و جلوی ممانعت های احتمالی رو بگیرید.

حتماً برای شما هم پیش اومده که با مسائل مربوط به ملک و زمین درگیر بشید. یکی از این مسائل که ممکنه خیلی ها رو به دردسر بندازه، موضوع حق ارتفاق هست. شاید اسمش یه کم حقوقی و قلمبه سلمبه به نظر بیاد، ولی در واقعیت خیلی ساده تر از این حرف هاست و با زندگی روزمره ما سروکار داره. مثلاً فکر کنید تنها راه دسترسی شما به حیاط پشتی یا باغچه تون، گذر از یک قسمت از زمین همسایه است، یا آب کشاورزی شما باید از ملک اونها بگذره. به این حقوق، می گن حق ارتفاق.

مشکلی که گاهی پیش میاد اینه که این حقوق شفاهی هستن، یا در سند رسمی ملک ثبت نشدن و حالا مالک جدید ملک همسایه، منکرش میشه یا میخواد جلوی استفاده شما رو بگیره. اونجاست که دیگه کار به دست به دامن دادگاه شدن می رسه. توی این مقاله، میخوایم خیلی خودمونی و گام به گام، صفر تا صد اثبات این حق رو با هم بررسی کنیم. از اینکه اصلاً حق ارتفاق یعنی چی، تا اینکه چه مدارکی لازمه و چه مراحلی داره. تازه، یک نمونه دادخواست اثبات حق ارتفاق کامل و آماده هم براتون گذاشتیم که حسابی به کارتون میاد.

حق ارتفاق چیه و چرا اصلاً باید ثابتش کنیم؟

قبل از هر چیز، باید بدونیم اصلاً حق ارتفاق یعنی چی. تو قانون مدنی، ماده ۹۳ میگه که حق ارتفاق، یک حقیه برای یک نفر در ملک دیگری. یعنی شما صاحب یک ملک هستید و به خاطر شرایط ملکتون، حق دارید از ملک همسایه به یه طریقی استفاده کنید. مثلاً از اونجا عبور کنید، یا آب از ملکش رد کنید، یا حتی ناودون خونه تون روی ملکش باشه. مهم اینه که این حق، فقط برای اموال غیرمنقول (یعنی زمین و ساختمان) وجود داره و ربطی به اموال منقول (مثل ماشین یا وسایل دیگه) نداره.

چند تا ویژگی مهم داره که بد نیست باهاشون آشنا بشید:

• عینیه: یعنی روی خود ملک هست، نه روی شخص. اگه ملک رو بفروشید، این حق هم همراه ملک منتقل میشه.
• تبعیه: یعنی به تنهایی وجود نداره، بلکه تابعی از مالکیت ملک شماست. اگه شما مالک ملک نباشید، این حق هم برای شما معنی نداره.
• فقط برای غیرمنقوله: همونطور که گفتیم، فقط روی زمین و ساختمان قابل تصوره.

حالا چرا باید این حق رو ثابت کنیم؟ خب، اگه این حق توی سند ملک شما یا ملک همسایه به صورت رسمی ثبت شده باشه، که مشکلی نیست. اما اگه ثبت نشده و مالک ملک همسایه این حق رو انکار می کنه، یا داره جلوی استفاده شما رو می گیره، اون وقته که باید برای اثباتش به دادگاه مراجعه کنید. بدون حکم دادگاه، حرف شما سندیت قانونی نداره و ممکنه حقتون پایمال بشه.

انواع رایج حق ارتفاق که باید بشناسید!

همین که اسم حق ارتفاق میاد، شاید اولین چیزی که به ذهن خیلی ها برسه، حق عبور باشه. اما این حق انواع مختلفی داره که اینجا به چند تاشون اشاره می کنیم:

• حق عبور و مرور: این شاید رایج ترین نوع حق ارتفاق باشه. وقتی راه عبور شما به معبر عمومی یا حتی به بخش دیگه ملک خودتون از طریق ملک همسایه میگذره. مثلاً راه ورود به باغ شما فقط از حیاط پشتی همسایه ممکنه.
• حق مجری آب: اگه برای آبیاری زمین کشاورزی یا حتی رد شدن لوله فاضلاب، مجبورید از ملک همسایه آب رو عبور بدید، این میشه حق مجری آب. قنات ها و جوی های قدیمی معمولاً مشمول این حق میشن.
• حق ناودان و فاضلاب: گاهی اوقات ممکنه ناودان یا لوله فاضلاب ملک شما، از بالای ملک همسایه رد بشه یا آبش توی ملک اونها بریزه. این هم یک نوع حق ارتفاقه.
• حق حریم: این مورد کمی خاص تره و معمولاً در مورد چاه، قنات یا قنوات زیرزمینی کاربرد داره. یعنی مالک حق داره تا شعاع مشخصی از این ها، از تصرف مالک ملک همسایه جلوگیری کنه.

تفاوت های ریز و درشت: ارتفاق یا انتفاع؟ اذن یا حق؟

تو دنیای حقوقی، بعضی اصطلاحات خیلی شبیه به هم هستن، ولی فرق های اساسی با هم دارن. دونستن این فرق ها خیلی مهمه تا اشتباهی دادخواست ندید یا حقتون ضایع نشه.

حق ارتفاق در مقابل حق انتفاع:

فرق این دو تا چیه؟ حق ارتفاق همیشه برای یک ملک در ملک دیگه اس و با انتقال ملک، منتقل میشه. اما حق انتفاع، حقیه که به شما اجازه میده از منافع یک ملک استفاده کنید، بدون اینکه مالک اون ملک باشید. مثلاً شما حق استفاده از خونه یکی از دوستاتون رو برای یک سال دارید (حق سکنی). این حق فقط برای شخص شماست و با مرگ شما یا اون دوستتون معمولاً از بین میره. پس، حق ارتفاق روی ملک هست ولی حق انتفاع روی منافع ملک.

حق ارتفاق در مقابل اذن در انتفاع:

اینجا دیگه قضیه حساس تر میشه. «اذن در انتفاع» یعنی شما به یکی اجازه میدید از ملکتون استفاده کنه، مثلاً اجازه عبور میدید. اما این اجازه رو هر وقت بخواید می تونید پس بگیرید! یعنی قابل رجوعه. فرض کنید همسایه تون از شما اجازه می گیره که از گوشه حیاطتون برای مدتی کوتاه عبور کنه. این یه اذن ساده اس و شما هر وقت بخواید می تونید بگید: بسه، دیگه از اینجا رد نشو. اما حق ارتفاق اینطور نیست. وقتی حق ارتفاق ایجاد شد، دیگه مالک ملک همسایه نمی تونه اون رو پس بگیره یا ازش جلوگیری کنه، مگر اینکه با توافق شما باشه. در واقع، اذن با فوت و جنون کسی که اجازه داده (اذن دهنده) یا کسی که اجازه گرفته (ماذون)، از بین میره، اما حق ارتفاق باقی می مونه.

یادتون باشه، بزرگترین فرق بین حق ارتفاق و اذن در انتفاع اینه که حق ارتفاق یک حق دائم و غیرقابل رجوع هست که به ملک چسبیده، در حالی که اذن در انتفاع، یک اجازه موقتی و قابل رجوع به شخص هست.

یک نکته خیلی مهم دیگه: دعوای اثبات حق ارتفاق با دعوای رفع ممانعت از حق فرق می کنه. شما نمی تونید در یک دادخواست، هم اثبات حق ارتفاق رو بخواید و هم رفع ممانعت از حق. اول باید ثابت کنید که اصلاً حق ارتفاقی وجود داره، بعد اگه کسی جلوی استفاده شما رو گرفت، اون وقت می تونید دعوای رفع ممانعت از حق رو مطرح کنید. ماده ۱۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی هم میگه کسی که دعوای مالکیت یا اصل حق رو مطرح کرده، نمی تونه همزمان دعوای تصرف عدوانی یا ممانعت از حق رو مطرح کنه.

از کجا میاد؟ چطوری حق ارتفاق ایجاد میشه؟

حق ارتفاق همین جوری از هوا که نمیاد! برای اینکه این حق وجود داشته باشه، باید یک منبع و دلیل محکمی پشتش باشه. چند تا راه برای ایجاد حق ارتفاق داریم:

1. قرارداد و توافق کتبی: بهترین و محکم ترین راه همینه. وقتی شما و همسایه تون به صورت کتبی (حالا چه توی سند رسمی، چه یک قولنامه عادی) توافق می کنید که شما حق عبور یا هر حق ارتفاقی دیگه از ملک اونها رو دارید، این میشه یک سند محکم.
2. وضعیت طبیعی املاک و حکم قانون: گاهی اوقات خود طبیعت و موقعیت جغرافیایی املاک، باعث ایجاد حق ارتفاق میشه. مثلاً اگه ملک شما پایین دست ملک همسایه باشه و آب باران به طور طبیعی از ملک اونها به ملک شما سرازیر بشه، این یک حق ارتفاق طبیعیه. یا تو آپارتمان ها، حقوقی مثل استفاده از راه پله، آسانسور و… به حکم قانون تملک آپارتمان ها ایجاد میشن.
3. تصرف و بهره برداری طولانی مدت (اماره قانونی): این مورد هم خیلی رایجه. اگه شما یا مالکین قبلی ملکتون، سال های سال (مثلاً بیشتر از ده، بیست سال) به صورت مستمر و بدون هیچ مشکلی از حق ارتفاقی استفاده کرده باشید و مالک قبلی همسایه هم اعتراضی نکرده باشه، این خودش یک اماره قویه که نشون میده این حق وجود داشته. قانون مدنی (ماده ۹۷) هم این رو تایید می کنه.

کی و چطوری باید دنبال اثبات حق ارتفاق بریم؟

خب، تا اینجا فهمیدیم حق ارتفاق یعنی چی و چطور ایجاد میشه. حالا سوال اینه که دقیقاً در چه شرایطی باید آستین بالا بزنیم و برای اثباتش به دادگاه بریم؟

• اگه حق ارتفاق توی سند ملکتون ثبت نشده باشه: خیلی وقت ها این حقوق شفاهی بوده یا تو قولنامه های قدیمی ذکر شده، اما توی سند رسمی جا مونده.
• اگه حق ارتفاق توی سند ملک همسایه هم ثبت نشده باشه: و خب اون همسایه جدید یا حتی قدیمی، وجود این حق رو منکر میشه.
• اگه مالک ملک همسایه، وجود حق رو انکار کنه: حتی اگه شما دلیلی مثل سابقه استفاده داشته باشید، ممکنه اون انکار کنه و جلوی شما رو بگیره.
• اگه سند کتبی یا توافق رسمی برای اثبات حق نداشته باشید: در این صورت باید با مدارک دیگه مثل شهادت شهود و کارشناسی، حقتون رو ثابت کنید.

کجا بریم؟ مرجع صالح کجاست؟

برای طرح دعوای اثبات حق ارتفاق، باید به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کنید. اینکه کدوم دادگاه؟ دادگاهی که ملک مورد نزاع در حوزه قضایی اون قرار داره. یعنی اگه ملکتون توی تهران، منطقه ۲۲ هست، باید به دادگاه عمومی حقوقی اونجا مراجعه کنید.

کی به کیه؟ خواهان و خوانده چه کسانی هستند؟

مثل هر دعوای حقوقی دیگه ای، اینجا هم دو طرف داریم:

• خواهان: شمایید! یعنی کسی که مدعی وجود حق ارتفاقه و میخواد اون رو ثابت کنه. شما باید مالک ملک متصرف به باشید (ملکی که از حق ارتفاق استفاده می کنه).
• خوانده: مالک یا مالکین ملک متصرف علیه هستن. یعنی مالک ملکی که شما ازش استفاده می کنید. یک نکته خیلی مهم اینه که اگه ملک همسایه به صورت مشاعی (یعنی چند نفر با هم مالک باشن) باشه، شما باید همه مالکین رو به عنوان خوانده تو دادخواستتون معرفی کنید. اگه یکی از مالکین رو جا بندازید، دادگاه ممکنه قرار عدم استماع دعوا صادر کنه و مجبور بشید دوباره از اول شروع کنید.

مدارک و شواهد، برگ های برنده شما!

تو دادگاه، ادعا تنها کافی نیست، باید اثبات کنید. پس هر مدرکی که دارید، باید رو کنید. اینها مهم ترین مدارکی هستن که برای اثبات حق ارتفاق به دردتون میخورن:

1. کپی مصدق سند مالکیت خواهان و خوانده: حتماً باید سند خودتون و اگه میتونید سند همسایه رو هم تهیه کنید و کپی اون رو مصدق (یعنی برابر اصل) کنید.
2. کپی مصدق بنچاق ها یا اسناد قدیمی: اگه ملک شما یا همسایه، سابقه طولانی داره، بنچاق ها و اسناد قدیمی میتونن حسابی کمکتون کنن. ممکنه حق ارتفاق تو اونها ذکر شده باشه.
3. استشهادیه محلی و شهادت شهود: از اهالی محل، همسایه های قدیمی یا هر کسی که از این حق ارتفاق باخبره و استفاده شما رو دیده، بخواید شهادت بده. استشهادیه رو بنویسید و ازشون امضا بگیرید و بعد اونا رو برای ادای شهادت به دادگاه دعوت کنید.
4. گزارش کارشناسی رسمی دادگستری: این یکی خیلی مهمه! دادگاه معمولاً برای بررسی وضعیت ملک، سابقه استفاده و حتی نقشه برداری، کارشناس رسمی می فرسته. نظر کارشناس می تونه خیلی به اثبات حق شما کمک کنه.
5. معاینه و تحقیق محلی: یعنی خود قاضی یا نماینده اش به محل میاد و از نزدیک وضعیت رو می بینه و از اهالی محل تحقیق می کنه.
6. تصاویر هوایی و نقشه های قدیمی: اگه حق ارتفاق شما قدمت خیلی زیادی داره، تصاویر هوایی سازمان نقشه برداری یا نقشه های قدیمی منطقه می تونه نشون بده که این مسیر عبور یا مجرای آب، از سال ها پیش وجود داشته.
7. هرگونه توافق نامه یا سند عادی مرتبط: هر نوشته ای که بین شما و مالکین قبلی یا حتی فعلی همسایه، در مورد این حق وجود داره، حتی اگه رسمی نباشه، میتونه به عنوان دلیل ارائه بشه.
8. اقرار خوانده: اگه خوانده خودش به وجود این حق اعتراف کنه، دیگه کار شما خیلی راحت میشه!

هزینه دادرسی: چقدر آب می خوره؟

خبر خوب اینکه دعوای اثبات حق ارتفاق، یک دعوای غیرمالی محسوب میشه. یعنی چی؟ یعنی هزینه دادرسی اون بر اساس ارزش مالی ملک محاسبه نمیشه، بلکه بر اساس تعرفه ثابت دعاوی غیرمالی دریافت میشه. این مبلغ معمولاً کمتر از دعاوی مالیه، اما خب باز هم باید هزینه های جانبی مثل کارشناسی و … رو در نظر داشته باشید.

قدم به قدم تا تنظیم دادخواست اثبات حق ارتفاق

خب، حالا که همه چیز رو فهمیدیم، بریم سراغ بخش هیجان انگیز ماجرا: تنظیم دادخواست. دادخواست مثل شناسنامه دعوای شماست و باید خیلی دقیق و کامل نوشته بشه.

آماده سازی اطلاعات:

قبل از اینکه خودکار به دست بگیرید، یه لیست آماده کنید و این اطلاعات رو توش بنویسید:

• مشخصات کامل خواهان (خودتون): نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، آدرس کامل، شماره تماس.
• مشخصات کامل خوانده (همسایه یا همسایه ها): همین اطلاعات رو برای اونها هم داشته باشید. مخصوصاً آدرس دقیق ملک یا محل سکونتشون.
• پلاک ثبتی دقیق هر دو ملک: این خیلی مهمه! پلاک ثبتی اصلی و فرعی هر دو ملک رو داشته باشید.
• نوع حق ارتفاق: دقیقاً بگید دنبال اثبات چه حقی هستید؟ حق عبور؟ حق مجری آب؟ حق ناودان؟

اجزای دادخواست: خونه به خونه چیا رو پر کنیم؟

فرم دادخواست اجزای مشخصی داره که باید با دقت پر بشن:

• خواهان: مشخصات کامل خودتون رو طبق همون لیستی که بالا تهیه کردید، بنویسید.
• خوانده: مشخصات کامل همه مالکین ملک همسایه رو اینجا قید کنید. تاکید می کنم، همه مالکین اگه ملک مشاعی باشه.
• خواسته: این بخش باید خیلی واضح و دقیق باشه. مثلاً بنویسید: اثبات حق ارتفاق عبور در پلاک ثبتی شماره [شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک خوانده] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] حوزه ثبتی [نام شهر/منطقه ثبتی] که متعلق به خوانده/خواندگان محترم می باشد. نوع حق ارتفاق رو حتماً مشخص کنید.
• دلایل و منضمات: اینجا باید لیست تمام مدارکی که دارید رو بنویسید و جلوی هر کدوم حتماً قید کنید کپی مصدق. مثلاً: ۱. کپی مصدق سند مالکیت خواهان، ۲. کپی مصدق استشهادیه محلی و گواهی گواهان، ۳. درخواست معاینه و تحقیق محلی، ۴. درخواست جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری (نقشه برداری).
• شرح خواسته: این قسمت قلب دادخواست شماست و باید قصه ملکتون رو با تمام جزئیات بنویسید.

شرح خواسته: قصه ملک شما باید واضح باشه!

تو این بخش، باید با زبانی ساده ولی حقوقی، ماجرا رو توضیح بدید. این مراحل رو دنبال کنید:

1. اول خودتون رو معرفی کنید و پلاک ثبتی ملکتون رو بگید.
2. موقعیت ملک خودتون رو نسبت به ملک خوانده شرح بدید. مثلاً بگید ملک اینجانب در مجاورت ملک خوانده واقع شده و راه دسترسی مستقل به کوچه/خیابان نداره و تنها راه عبور، از ملک ایشونه.
3. توضیح بدید که از کی و چطور این حق ارتفاق ایجاد شده. مثلاً: اینجانب و مالکین قبلی، از حدود ۳۰ سال پیش تا حالا، بدون هیچ مزاحمتی و با اطلاع مالکین قبلی و فعلی ملک همسایه، از این راه عبور می کردیم.
4. شرح بدید که این حق ارتفاق چطور و چرا برای شما حیاتیه.
5. دلیل طرح دعوا رو بگید. مثلاً: متأسفانه خوانده محترم، جدیداً شروع به ممانعت از این حق کرده و منکر وجود چنین حقیه، و چون این حق توی سند رسمی ما ثبت نشده، نیاز به اثبات قضایی داره.
6. درخواستتون رو از دادگاه بنویسید: لذا با توجه به مراتب فوق و مستنداً به مواد ۹۳ الی ۱۰۸ قانون مدنی و سایر قوانین مربوطه، از محضر دادگاه محترم درخواست رسیدگی و صدور حکم مبنی بر اثبات حق ارتفاق [نوع حق ارتفاق] اینجانب در پلاک ثبتی فوق الذکر مورد استدعاست.
7. حتماً درخواست معاینه و تحقیق محلی و جلب نظر کارشناس رو هم تو این بخش بنویسید تا دادگاه این موارد رو در نظر بگیره.

نکات مهم برای نگارش شرح خواسته:

• روشن و خلاصه بنویسید: از حاشیه روی پرهیز کنید. قاضی وقت نداره داستان های طولانی بخونه.
• به دلایل و مدارکتون اشاره کنید: مثلاً بگید طبق استشهادیه پیوست… یا همانطور که کارشناس محترم دادگستری تایید خواهد کرد…
• اگه ماده قانونی مشخصی رو میدونید، بهش استناد کنید: مثلاً مواد ۹۳ تا ۱۰۸ قانون مدنی.

اشتباهات رایج: حواس جمع باشید تا کار خراب نشه!

بعضی وقت ها یه اشتباه کوچیک، میتونه کل پرونده رو به تأخیر بندازه یا حتی باعث رد شدن دادخواست بشه:

• عدم ذکر دقیق پلاک ثبتی و آدرس: اگه پلاک ها اشتباه باشن، دادخواست شما به نتیجه نمیرسه.
• اشتباه در تعیین خوانده: اگه ملک همسایه چند تا مالک داره و شما فقط یکی رو به عنوان خوانده معرفی کنید، دادگاه دادخواست رو قبول نمیکنه.
• تلفیق خواسته اثبات حق ارتفاق با رفع ممانعت: قبلاً هم گفتیم، این دو تا دعوا رو نمیشه با هم مطرح کرد. اول اثبات، بعداً اگه لازم شد رفع ممانعت.
• عدم ارائه مدارک کافی یا عدم تصدیق اونها: هر مدرکی که ارائه میدید، باید کپی مصدق باشه. مدارک ناقص هم که خب به درد نمیخورن.

نمونه دادخواست اثبات حق ارتفاق

این هم یک نمونه کامل از دادخواست اثبات حق ارتفاق که می تونید با اطلاعات خودتون تکمیلش کنید. جاهای خالی رو حتماً با دقت پر کنید.

بسمه تعالی

دادخواست

مشخصات خواهان:

• نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خواهان]
• نام پدر: [نام پدر خواهان]
• شماره ملی: [شماره ملی خواهان]
• آدرس کامل محل اقامت: [شهر، خیابان، کوچه، پلاک، واحد، کد پستی]
• شماره تماس: [شماره تماس خواهان]

مشخصات خوانده:

• نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خوانده/خواندگان]
• نام پدر: [نام پدر خوانده/خواندگان]
• شماره ملی: [شماره ملی خوانده/خواندگان (در صورت اطلاع)]
• آدرس کامل محل اقامت: [شهر، خیابان، کوچه، پلاک، واحد، کد پستی (آدرس دقیق ملک مورد ادعا یا محل سکونت خوانده)]
• شماره تماس: [شماره تماس خوانده (در صورت اطلاع)]

(در صورت داشتن وکیل/نماینده قانونی، مشخصات وکیل نیز در بخش مربوطه تکمیل گردد.)

خواسته:

اثبات حق ارتفاق [نوع حق ارتفاق: مثلاً عبور / مجری آب / ناودان / …] در پلاک ثبتی شماره [شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک خوانده] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] حوزه ثبتی [نام شهر/منطقه ثبتی] که متعلق به خوانده/خواندگان محترم می باشد.

دلایل و منضمات:

1. کپی مصدق سند مالکیت شش دانگ/مشاعی خواهان به شماره پلاک ثبتی [شماره پلاک خواهان].
2. کپی مصدق سند مالکیت (یا استعلام ثبتی) خوانده به شماره پلاک ثبتی [شماره پلاک خوانده].
3. استشهادیه محلی و گواهی گواهان (در صورت نیاز، مشخصات کامل گواهان ضمیمه گردد).
4. تصاویر هوایی/ماهواره ای و نقشه های قدیمی (در صورت لزوم جهت اثبات قدمت).
5. کپی مصدق قرارداد یا توافق نامه کتبی (در صورت وجود).
6. درخواست معاینه و تحقیق محلی.
7. درخواست جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری (در رشته مربوطه، مانند نقشه برداری یا امور ثبتی).
8. [هرگونه دلیل و مدرک دیگر که به اثبات حق کمک می کند].

شرح خواسته:

با احترام به استحضار عالی می رساند:

1. اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] مالک قانونی و رسمی شش دانگ/مشاعی پلاک ثبتی شماره [شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] حوزه ثبتی [نام شهر/منطقه ثبتی] می باشم که یک نسخه کپی مصدق از سند مالکیت اینجانب پیوست دادخواست تقدیم حضور می گردد.
2. ملک اینجانب [شرح دقیق موقعیت ملک خواهان نسبت به ملک خوانده، مثلاً: در مجاورت ملک خوانده/خواندگان واقع شده است و راه دسترسی مستقل به معبر عمومی ندارد و تنها راه عبور، از ملک خوانده/خواندگان می باشد / مسیر قنات یا مجری آب از ملک خوانده عبور می کند / ناودان ملک اینجانب بر روی ملک خوانده قرار دارد].
3. اینجانب و مالکین پیشین ملک مذکور، از [مدت زمان دقیق یا تقریبی، مثلاً: بیش از ۳۰ سال/از بدو احداث بنا/از تاریخ … تاکنون] به صورت مستمر، بدون مزاحمت و با اطلاع کامل مالکین ملک مجاور (خوانده/خواندگان محترم)، دارای حق ارتفاق [نوع حق ارتفاق، مثلاً: عبور و مرور پیاده و با وسائط نقلیه/گذراندن آب از طریق قنات/عبور ناودان/…] از پلاک ثبتی شماره [شماره پلاک ثبتی خوانده] متعلق به خوانده/خواندگان محترم بوده ایم و از آن استفاده می نموده ایم.
4. این حق ارتفاق [شرح دقیق نحوه ایجاد حق ارتفاق، مثلاً: به دلیل وضعیت طبیعی و موقعیت جغرافیایی املاک از گذشته دور برقرار بوده / بر اساس توافق شفاهی/کتبی و با رضایت مالکین پیشین و کنونی برقرار شده / در تاریخ … طی قرارداد عادی/رسمی شماره … منعقد گردیده] و از حقوق لاینفک و ضروری ملک اینجانب محسوب می شود.
5. متأسفانه در حال حاضر [شرح علت طرح دعوا، مثلاً: خوانده/خواندگان محترم اقدام به ممانعت از اعمال حق ارتفاق اینجانب نموده و مانع از عبور و مرور/استفاده از مجرای آب/…] گردیده اند و با وجود سابقه طولانی و مستمر استفاده و وجود دلایل محکم، منکر وجود چنین حقی می باشند. از آنجایی که این حق در سند مالکیت رسمی ملک اینجانب ثبت نشده و نیاز به اثبات قضایی دارد،
6. لذا با توجه به مراتب فوق و مستنداً به مواد ۹۳ الی ۱۰۸ قانون مدنی و ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و سایر مقررات مربوطه، از محضر دادگاه محترم درخواست رسیدگی و صدور حکم شایسته مبنی بر اثبات حق ارتفاق [نوع حق ارتفاق] اینجانب در پلاک ثبتی فوق الذکر مورد استدعاست.
7. برای احراز حقیقت و روشن شدن موضوع، درخواست معاینه و تحقیق محلی از ملک های مورد نظر و نیز جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری جهت بررسی وضعیت املاک و سابقه استفاده، مورد تقاضا می باشد.

تاریخ تنظیم: [تاریخ دقیق]

نام و نام خانوادگی خواهان: [نام و نام خانوادگی خواهان]

امضاء: [امضاء خواهان]

بعد از حکم دادگاه: حالا چیکار کنیم؟

فرض کنیم که دادگاه به نفع شما رأی داده و حق ارتفاق شما ثابت شده. حالا چه؟ آیا میتونید با اون حکم، سریع برید و حق خودتون رو اجرا کنید؟

حکم اثبات حق ارتفاق: فقط اعلامیه است، اجرائیه نیست!

مهمترین نکته ای که باید بدونید اینه که رأی دادگاه مبنی بر اثبات حق ارتفاق، یک رأی اعلامی محسوب میشه. یعنی چی؟ یعنی فقط وجود یک حق رو تأیید و اعلام می کنه و به خودی خود اجرائیه برای اون صادر نمیشه. پس با این حکم نمی تونید پلیس یا نیروی انتظامی رو ببرید که حق رو به زور برقرار کنید.

اگه با وجود این حکم، همسایه باز هم به ممانعت ادامه داد، اون وقت باید یک دعوای جدید به نام رفع ممانعت از حق مطرح کنید. در اون دعوای جدید، حکم اثبات حق ارتفاق شما میشه محکم ترین دلیل برای پیروزیتون.

ثبت حق ارتفاق و دعواهای بعدی

پس از اینکه رأی اثبات حق ارتفاق قطعی شد (یعنی مهلت تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی گذشت و کسی اعتراض نکرد)، چند تا کار مهم میتونید انجام بدید:

1. ثبت حق ارتفاق در سند مالکیت: با در دست داشتن رأی قطعی دادگاه، میتونید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنید و درخواست بدید که حق ارتفاق شما رو رسماً در سند مالکیت ملک همسایه (ملک متصرف علیه) ثبت کنن. این کار، سندیت حق شما رو دوچندان می کنه و دیگه هیچ کس نمیتونه وجودش رو انکار کنه.
2. طرح دعاوی بعدی: اگه بعد از ثبت هم، مالک همسایه باز هم مزاحمت ایجاد کرد یا جلوی استفاده شما رو گرفت، میتونید با استناد به این حکم قطعی، دعوای رفع ممانعت از حق یا رفع مزاحمت رو مطرح کنید. در این حالت، دیگه نیازی به اثبات مجدد حق ارتفاق ندارید، چون قبلاً با حکم دادگاه ثابت شده.

تجزیه نظر و فرجام خواهی: در صورت عدم رضایت از رأی بدوی

اگه از رأی دادگاه بدوی (اولیه) راضی نبودید، نگران نباشید! می تونید در مهلت قانونی، تقاضای تجدیدنظرخواهی کنید و پرونده به دادگاه تجدیدنظر استان میره. اگه اونجا هم رأی به ضررتون بود و پرونده شرایط فرجام خواهی رو داشت، می تونید به دیوان عالی کشور شکایت کنید. البته این مراحل پیچیدگی های خاص خودشون رو دارن و بهتره حتماً با وکیل متخصص مشورت کنید.

گاهی اوقات، یک حق ارتفاق ممکنه توی یک ملک مشاعی وجود داشته باشه. تو این جور موارد، همونطور که قبل تر هم گفتیم، باید همه مالکین مشاعی رو طرف دعوا قرار بدید. اگه یکی از اونها رو فراموش کنید، دادخواست شما با قرار عدم استماع مواجه میشه. این نکته خیلی کلیدیه و حواستون باشه که تک تک مالکین رو شناسایی کنید و مشخصاتشون رو توی دادخواست بیارید.

یادتون باشه، حق ارتفاق یک حق بسیار کاربردی و مهمه، مخصوصاً توی مناطق روستایی یا شهرهایی با بافت قدیمی که املاک ممکنه راه های دسترسی یا سیستم های آب و فاضلاب مشترکی داشته باشن. این حق، باعث میشه استفاده از ملک ها، منطقی و ممکن باشه و کسی نتونه بی دلیل راه رو به روی دیگری ببنده.

در بعضی موارد هم، حقوق ارتفاقی به دلیل ساختار و وضعیت بناها به وجود میاد، مثل آپارتمان ها. مثلاً حق استفاده از راه پله، آسانسور، یا حتی عبور لوله های آب و گاز از دیوار یا کف واحد همسایه. این حقوق معمولاً به حکم قانون تملک آپارتمان ها ایجاد میشن و نیازی به اثبات در دادگاه ندارن. اما اگه همین حقوق انکار بشن، باز هم چاره ای جز مراجعه به دادگاه نیست. اما وقتی حق ارتفاق بین دو ملک مجاور باشه، اغلب باید در سند هر دو ملک قید بشه. اگه فقط تو یکی از سندها بود و دیگری نبود، میشه از طریق اداره ثبت برای اصلاح سند اقدام کرد و معمولاً دیگه نیازی به دادگاه نیست.

نتیجه گیری

همونطور که دیدید، دعوای اثبات حق ارتفاق، یک دعوای ساده اما در عین حال با جزئیات حقوقی فراوانه. از تعریف دقیق حق ارتفاق گرفته تا انواع اون، تفاوت هاش با مفاهیم مشابه، روش های ایجاد و مهم تر از همه، مراحل و مدارک لازم برای تنظیم و طرح یک دادخواست درست و حسابی. دقیق بودن در نوشتن دادخواست، جمع آوری تمام مدارک و شواهد و رعایت نکات حقوقی، می تونه شانس موفقیت شما رو به شدت بالا ببره.

شاید خوندن این راهنما باعث شده باشه که اطلاعات خوبی به دست بیارید، اما واقعیت اینه که هر پرونده ای شرایط خاص خودش رو داره. اگه با همچین مشکلی روبرو شدید، بهترین کار اینه که حتماً با یک وکیل متخصص تو زمینه دعاوی ملکی مشورت کنید. وکیل میتونه با توجه به جزئیات پرونده شما، بهترین راهنمایی رو ارائه بده و بهتون کمک کنه تا با خیال راحت تری از حقتون دفاع کنید و جلوی از دست رفتن سرمایه تون رو بگیرید.