دادخواست توقف عملیات اجرایی ثبت | صفر تا صد
دادخواست توقف عملیات اجرایی ثبت
دادخواست توقف عملیات اجرایی ثبت، راهکاری قانونی برای جلوگیری از ضررهای احتمالی و ناحق در اجرای اسناد رسمی است. وقتی اجرائیه ثبتی صادر می شود و حس می کنید حق با شما نیست، می تونید با این دادخواست جلوی ادامه کار رو بگیرید تا تکلیف نهایی روشن بشه. این مقاله قراره یه نقشه راه کامل و جامع باشه تا پله به پله بدونید چطور باید این کار رو انجام بدید و از حق خودتون دفاع کنید.
وقتی پای اسناد رسمی و اجراشون در میونه، خیلی وقت ها ممکنه مشکلاتی پیش بیاد. تصور کنید یهو می بینید برای سندتون اجرائیه اومده و داره اموالتون به حراج گذاشته میشه، در حالی که شما فکر می کنید حق با شما نیست! اینجا ابزاری به اسم دادخواست توقف عملیات اجرایی ثبت به کمکتون میاد. این دادخواست بهتون اجازه میده به صورت قانونی جلوی ادامه عملیات اجرایی رو بگیرید تا تکلیف نهایی روشن بشه. این مقاله قراره یه نقشه راه کامل و جامع باشه تا پله به پله بدونید چطور باید این کار رو انجام بدید و از حق خودتون دفاع کنید.
توقف عملیات اجرایی ثبت؛ چی هست و به چه دردی می خوره؟
یه وقتایی هست که یه سند رسمی (مثلاً سند بانکی، سند ازدواج برای مهریه و…) به مرحله اجرا میرسه و اداره ثبت شروع میکنه به کارهایی مثل توقیف اموال یا مزایده. حالا ممکنه شما به هر دلیلی فکر کنید که این اجرا اشتباهه، غیرقانونیه یا داره بهتون ضرر جبران ناپذیری میزنه. اینجا توقف عملیات اجرایی ثبت یعنی یه درخواست قانونی که به دادگاه یا حتی خود اداره ثبت میدید تا فعلاً این کارها متوقف بشه و دیگه ادامه پیدا نکنه. این فرق داره با اینکه مال توقیف شده آزاد بشه؛ فقط اجراش وایمیسته.
تفاوت توقف عملیات اجرایی ثبت با دستور موقت (خیلی مهمه!)
خیلیا این دو تا رو با هم اشتباه می گیرن، ولی فرق های اساسی دارن که دونستنشون حسابی کارتون رو راه میندازه. بیایید توی یه جدول ببینیم داستان از چه قراره:
| وجه تمایز | توقف عملیات اجرایی ثبت | دستور موقت |
|---|---|---|
| هدف اصلی | جلوگیری از اجرای اسناد رسمی یا عملیات اجرایی ثبتی که ممکنه اشتباه باشه یا ضرر بزنه. | حفظ وضعیت موجود یا انجام فوری کاری برای جلوگیری از ضرر در هر نوع دعوایی (مدنی، کیفری). |
| مبنای قانونی اصلی | ماده 5 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت مصوب 1322 | مواد 310 تا 325 قانون آیین دادرسی مدنی |
| مرجع رسیدگی | دادگاه عمومی حقوقی محل صدور اجرائیه (در کنار دعوای اصلی) | دادگاه عمومی حقوقی صالح برای رسیدگی به اصل دعوا |
| تامین خسارت احتمالی | بله، اغلب به اندازه کل مبلغ اجرائیه یا معادل آن، بسته به شرایط (ممکنه وثیقه هم قبول بشه). | بله، به تشخیص دادگاه و برای جبران خسارت طرف مقابل. |
| قابلیت تجدیدنظرخواهی | ندارد (به عنوان حکم یا قرار صادر نمی شود). | ندارد (فقط قابل اعتراض است و پس از صدور حکم اصلی از بین می رود). |
| ممنوع الخروجی | لزوماً رفع نمی شود، نیاز به درخواست جداگانه از دادگاه صادرکننده قرار دارد. | معمولاً ربطی به ممنوع الخروجی ندارد مگر دادگاه صریحاً حکم دهد. |
قانون چی میگه؟ مبانی حقوقی توقف عملیات اجرایی
هر کار قانونی یه پشتوانه قانونی داره، توقف عملیات اجرایی ثبت هم از این قاعده مستثنی نیست. مهمترین مواد قانونی که باید بشناسید اینها هستن:
ماده 5 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت (اوج اهمیت!)
این ماده رو میشه ستاره این بحث دونست. میگه اگر دلایل خوبی برای شکایت از عملیات اجرایی داشته باشید یا اگه ادامه اجرا قراره بهتون ضرر جبران ناپذیری بزنه، دادگاه میتونه به درخواست شما و بعد از اینکه یه تامین مناسب (یعنی یه تضمین مالی) ازتون بگیره، قرار توقف عملیات اجرایی رو صادر کنه. این تامین برای اینه که اگه بعداً مشخص شد حق با شما نبوده، خسارت طرف مقابل جبران بشه. یادتون باشه این ماده فقط برای اسناد رسمی کاربرد داره.
ماده 52 قانون اجرای احکام مدنی (اصلی اما غیرمستقیم)
این ماده میگه وقتی عملیات اجرا شروع شد، مأمور اجرا دیگه نمیتونه اون رو متوقف کنه، مگر اینکه خود دادگاه دستور بده یا طرفی که به نفعش اجرا شده (متعهدله) کتباً رضایت بده. پس می بینید که برای توقف عملیات اجرایی، باز هم باید پای دادگاه به میون بیاد.
ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی (راه حل ثبتی)
این ماده یه راهکار دیگه رو نشون میده که لازم نیست حتماً به دادگاه برید. میگه اگر شما (یا هر کس دیگه که نفعی داره) از روند عملیات اجرایی ثبت (نه از اصل اجرائیه) شکایتی دارید، میتونید شکایتتون رو با مدارک به رئیس ثبت محل بدید. رئیس ثبت فوری رسیدگی میکنه و رأی میده. اگه از رأی رئیس ثبت هم ناراضی بودید، تا 10 روز فرصت دارید به هیات نظارت استان اعتراض کنید. تا وقتی هیات نظارت رأی بده، عملیات اجرایی متوقف میمونه.
کی و چطور میشه درخواست توقف داد؟ شرایط و مواردش
درخواست توقف عملیات اجرایی ثبت از دو راه اصلی امکان پذیره: از طریق دادگاه یا از طریق مراجع ثبتی. هر کدوم شرایط خاص خودشون رو دارن.
درخواست توقف از طریق دادگاه (دعوای اصلی در کنارش)
اغلب وقتی شما از اصل اجرائیه یا سند شکایت دارید، باید برید سراغ دادگاه. اینجا معمولاً یه دعوای اصلی همزمان با درخواست توقف مطرح میشه:
- شکایت از دستور اجرا و درخواست ابطال اجرائیه: این رایج ترین حالته. ممکنه بگید سند اصلی باطل بوده (مثلاً قبلاً بدهی رو پرداخت کردید، سند ایرادات شکلی داره یا اصلا یه سند نامعتبره).
- ادعای جعلی بودن سند رسمی: اگه فکر می کنید سندی که بر اساس اون اجرائیه صادر شده، جعلیه، میتونید تو دادگاه این ادعا رو مطرح کنید. اگه در دادسرا هم قرار مجرمیت متهم صادر شده باشه، عملیات اجرایی ثبت متوقف میشه.
- ضرر و زیان جبران ناپذیر: این یکی خیلی مهمه. باید ثابت کنید اگه عملیات اجرایی ادامه پیدا کنه، یه ضرری بهتون وارد میشه که دیگه نمیشه جبرانش کرد (مثلاً ملک مسکونی شما قراره مزایده بشه و جایی برای زندگی ندارید). دادگاه با دیدن این ضرر، قرار توقف رو میده.
- اعتراض شخص ثالث اجرایی: فرض کنید شما یه ملکی رو خریدید و سند عادی دارید (یا حتی سند رسمی، اما بعداً اجرائیه علیه فروشنده صادر شده). حالا اون ملک رو توقیف کردن! شما میتونید به عنوان شخص ثالث اعتراض کنید. نکته مهم اینجاست که مبنای اعتراض شما باید یه سند رسمی مقدم بر اجرائیه باشه. با سند عادی، فقط باید به دادگاه صالح مراجعه کنید، چون اداره ثبت معمولاً سند عادی رو قبول نمیکنه.
درخواست توقف از طریق مراجع ثبتی (رئیس ثبت و هیات نظارت)
اگه مشکل شما با خود عملیات اجراییه، نه با اصل سند یا اجرائیه، اینجا میتونید به سراغ اداره ثبت برید:
- شکایت از نحوه اجرای عملیات: اگه مأمور اجرا کاری کرده که از نظر شما غیرقانونیه یا برخلاف آیین نامه هاست، میتونید به رئیس ثبت شکایت کنید (طبق ماده 169 آیین نامه).
- تسویه کامل بدهی: اگه شما بدهی اصلی و همه هزینه های اجرا رو پرداخت کنید، دیگه دلیلی برای ادامه عملیات اجرایی نمیمونه و متوقف میشه.
- صدور رأی هیات نظارت یا شورای عالی ثبت: اگه این مراجع بالاتر ثبتی رأیی مبنی بر ابطال عملیات اجرایی یا توقف اون صادر کنن، عملیات اجرایی قطعاً متوقف میشه.
کجا باید رفت؟ مراجع صالح برای رسیدگی به درخواست توقف
خب، حالا که فهمیدیم کی و چطور، بریم سراغ اینکه کجا باید بریم. دو مرجع اصلی برای این کار داریم:
دادگاه عمومی حقوقی
همونطور که گفتیم، اگه از اصل اجرائیه یا سند رسمی شکایت دارید، باید برید دادگاه. دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به پرونده رو داره، معمولاً دادگاه محل صدور دستور اجراست. این دادگاه هم صلاحیت ذاتی و هم محلی برای رسیدگی به دعوای اصلی شما و درخواست توقف رو داره.
رئیس ثبت محل و هیات نظارت استان
اگه شکایتتون مربوط به ایرادات شکلی در روند اجرا یا اقدامات مأمورین ثبته، باید اول به رئیس ثبت محل مراجعه کنید. اگه از رأی ایشون ناراضی بودید، 10 روز فرصت دارید به هیات نظارت استان اعتراض کنید. جالب اینجاست که رسیدگی به آرای هیات نظارت توی دیوان عدالت اداری (قبلاً دو مرحله ای بود، الان یه مرحله ای شده) هم ممکنه. یعنی اگه دیوان رأی هیات نظارت رو نقض کنه، پرونده دوباره به یه هیات هم عرض برمیگرده تا با رعایت نکات دیوان، دوباره تصمیم بگیره.
پله به پله: مراحل تنظیم و ارائه دادخواست توقف عملیات اجرایی در دادگاه
حالا که با کلیات آشنا شدیم، بیایید عملیاتی بشیم و ببینیم چطور باید یه دادخواست درست و حسابی تنظیم کنیم و به دادگاه بدیم:
قبل از تنظیم دادخواست: آماده باش!
اینجا مرحله جمع آوری مهم ترینه. همه مدارک، اسناد، رسیدها، نامه ها و هر چیزی که به پرونده شما مربوط میشه رو جمع آوری کنید. از اینجا به بعد، اکیداً توصیه می کنیم با یه وکیل متخصص مشورت کنید. یه وکیل خوب میتونه مثل یه GPS توی این مسیر پر پیچ و خم راهنماتون باشه.
تنظیم دادخواست: نوشتن حقایق!
دادخواستتون باید شامل این موارد باشه:
- مشخصات دقیق خواهان و خوانده: شما و طرف مقابلتون رو با همه جزئیات شناسایی کنید (نام، نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس).
- تعیین خواسته: اینجا باید خیلی واضح بنویسید چی می خواید. مثلاً: تقاضای صدور قرار توقف عملیات اجرایی پرونده شماره … اداره ثبت … به همراه خواسته اصلی ابطال اجرائیه شماره …
- شرح کامل دلایل و مستندات: اینجا باید داستان رو تعریف کنید، ولی با استناد به مدارک و قانون. چرا فکر می کنید عملیات اجرایی اشتباهه؟ چه ضرری بهتون میرسه؟ هرچی دلایلتون قوی تر و مستندتر باشه، شانستون بیشتره.
- ذکر دلایل فوریت: چون میخواید کارتون سریع انجام بشه، باید به دادگاه نشون بدید که چرا توقف عملیات اجرایی فوریه و اگه دیر بشه، ضرر جبران ناپذیری بهتون وارد میشه.
سپردن تامین (خسارت احتمالی): همیشگی نیست، ولی مهمه!
همونطور که توی ماده 5 قانون اصلاح ثبت گفتیم، دادگاه برای اینکه جلوی سوءاستفاده رو بگیره، ازتون یه مبلغی به عنوان تامین خسارت احتمالی میگیره. این مبلغ برای اینه که اگه بعداً حق با شما نبود، خسارت طرف مقابل ازش جبران بشه. میزان تامین معمولاً برابر با مبلغ اجرائیه به علاوه هزینه های اجراییه. البته یه نکته خیلی مهم وجود داره:
بر اساس نظریه مشورتی قوه قضائیه (شماره 1100/1400/7)، اگه اجرائیه برای وجه نقد صادر شده، تامین هم باید وجه نقد باشه. اما اگه سند ملکی به عنوان وثیقه سپرده شده باشه و ارزشش کفاف بدهی رو بده، دیگه نیازی به تامین اضافه نیست. حتی اگه کفاف نده، فقط مابه التفاوتش باید تامین بشه. پس همیشه هم قرار نیست پول نقد سنگین بدید!
یادتون باشه که حتی آدم های معسر (اونایی که از نظر مالی واقعاً توانایی ندارن)، ورشکسته ها، نهادهای دولتی و محجورین هم باید این تامین رو بسپارن و از این قاعده مستثنی نیستن.
صدور قرار توقف و ابلاغش: نفس راحت!
اگه همه چیز خوب پیش بره و دادگاه دلایل شما رو قبول کنه و تامین رو هم سپرده باشید، قرار توقف عملیات اجرایی صادر میشه. این قرار فوراً به واحد اجرای ثبت ابلاغ میشه و اونا هم موظفن بلافاصله عملیات رو متوقف کنن.
وقتی قرار توقف صادر میشه: چه اتفاقاتی میفته؟
خب، قرار توقف صادر شد. حالا باید ببینیم این قرار چه آثاری داره و تا کی اعتبار داره.
مدت زمان اعتبار قرار توقف: تا حکم قطعی!
این قرار تا وقتی که تکلیف دعوای اصلی شما توی دادگاه مشخص بشه و حکم نهایی (قطعی) صادر بشه، اعتبار داره. یعنی اگه دعوای اصلی شما سال ها طول بکشه، قرار توقف هم تا اون موقع پابرجاست.
عدم قابلیت تجدیدنظرخواهی از قرار توقف: یه نکته حقوقی مهم!
برخلاف خیلی از رأی های دادگاه، شما نمیتونید نسبت به قرار توقف عملیات اجرایی تجدیدنظرخواهی کنید. چرا؟ چون این دستور نه حکم حساب میشه و نه قرار به اون معنای قانونی که قابل تجدیدنظرخواهی باشه. پس اگه قرار صادر شد، دیگه راهی برای اعتراض به خود قرار توقف وجود نداره (البته به اصل دعوا میشه اعتراض کرد).
وضعیت ممنوع الخروجی بعد از توقف: یه چالش!
یکی از سوالات رایج اینه که آیا با صدور قرار توقف، ممنوع الخروجی هم رفع میشه؟ متاسفانه در رویه فعلی اداره ثبت، معمولاً اینطور نیست. یعنی اداره ثبت میگه این قرار فقط عملیات اجرایی رو متوقف میکنه و شامل رفع ممنوع الخروجی نمیشه. اما اگه شما توقف ممنوع الخروجی رو هم می خواید، باید جداگانه از دادگاهی که قرار توقف رو صادر کرده، درخواست کنید.
چطور میشه قرار توقف رو لغو کرد؟ رفع اثر از توقف
قرار توقف تا همیشه پابرجا نمیمونه. در این شرایط ممکنه ازش رفع اثر بشه:
- اگه حکم قطعی به ضرر شما صادر بشه: اگه توی دعوای اصلی، دادگاه نهایتاً به نفع طرف مقابل رأی بده و این حکم قطعی بشه، قرار توقف دیگه اعتبار نداره و میشه ازش رفع اثر کرد.
- تامین دادن طرف مقابل، راه حل نیست: این یه نکته مهم حقوقیه. نظریه مشورتی قوه قضائیه (شماره 6712/7) میگه که طرفی که اجرائیه به نفعش صادر شده، نمیتونه با سپردن تامین، درخواست کنه قرار توقف لغو بشه. تنها راه لغو قرار توقف، اینه که دعوای اصلی شما (خواهان) رد بشه.
اگه ضرر کردم، چی؟ جبران خسارت ناشی از توقف
فرض کنید شما درخواست توقف عملیات اجرایی رو دادید، تامین هم سپردید، اما بعداً معلوم میشه حق با شما نبوده و دعواتون رد میشه. در این حالت، طرف مقابل (کسی که اجرائیه به نفعش صادر شده بود) حق داره خسارتی که به خاطر توقف عملیات اجرا بهش وارد شده رو از شما مطالبه کنه. این خسارت میتونه شامل نرخ تورم، سود پول و … باشه که معمولاً کارشناس میزانش رو تعیین میکنه.
جالب اینجاست که درخواست جبران این خسارت، خیلی سریع و بدون تشریفات پیچیده دادرسی (بدون نیاز به دادخواست جداگانه و هزینه دادرسی) توی همون دادگاه رسیدگی میشه.
نمونه دادخواست توقف عملیات اجرایی ثبت: یه الگو برای شما
حالا که همه چیز رو فهمیدیم، بریم سراغ یه نمونه دادخواست عملی تا دستتون بیاد چطور باید بنویسید:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان یا استان]
با سلام و احترام،
اینجانب [نام کامل خواهان]، فرزند [نام پدر]، به شماره ملی [شماره ملی] و به نشانی [نشانی کامل خواهان]، به عنوان خواهان، مراتب زیر را به حضور آن مرجع محترم قضایی معروض می دارم:
خواهان: [نام و نام خانوادگی، نام پدر، شغل، آدرس، شماره ملی]
خوانده: [نام و نام خانوادگی/نام شرکت، نام پدر/شناسه ملی، شغل/نوع فعالیت، آدرس، شماره ملی/ثبت]
خواسته:
- صدور قرار توقف عملیات اجرایی ثبتی به شماره اجرائیه [شماره اجرائیه] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت] در پرونده اجرایی کلاسه [شماره کلاسه پرونده اجرایی].
- صدور حکم بر [خواسته اصلی، مثلاً: ابطال اجرائیه فوق الذکر و فسخ سند رهنی/ابطال سند انتقال اجرایی/بطلان مزایده و ابطال سند انتقال، یا هر خواسته اصلی دیگر].
دلایل و مستندات:
- تصویر مصدق سند رسمی/عادی [نوع سند] مورخ [تاریخ] شماره [شماره سند] (در صورت وجود).
- تصویر مصدق اجرائیه ثبتی شماره [شماره اجرائیه].
- تصویر مصدق [رسید پرداخت/گواهی بانک/سند مجعولیت/مبایعه نامه عادی و…] (هر مدرکی که ادعای شما را ثابت می کند).
- شهادت شهود (در صورت لزوم).
- گواهی کارشناسی (در صورت لزوم).
شرح ماجرا:
اینجانب [نام خواهان] به دلایلی که مشروحاً ذیل می آید، تقاضای توقف عملیات اجرایی پرونده کلاسه [شماره کلاسه] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره] را دارم. بر اساس [نوع سند] شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ]، خوانده محترم [نام خوانده] اقدام به تقاضای صدور اجرائیه به شماره [شماره اجرائیه] نموده است. این در حالی است که [شرح کامل دلایل شما، مثلاً: مبلغ مورد ادعا قبلاً توسط اینجانب به شماره حساب… پرداخت شده است و رسید آن موجود است/سند مورد استناد خوانده از اساس باطل بوده و مجعولیت آن در دادسرای… به اثبات رسیده است/اینجانب به موجب مبایعه نامه عادی مورخ… مالک ملک مورد توقیف بوده ام و این توقیف به حقوق بنده خلل وارد می سازد/ادامه عملیات اجرایی منجر به مزایده و از دست رفتن تنها سرپناه اینجانب شده و ضرر جبران ناپذیری را به همراه خواهد داشت].
دلایل فوریت:
با عنایت به اینکه ادامه عملیات اجرایی ثبتی، به ویژه [مثلاً: اقدام به مزایده ملک/حراج اموال/اعمال ممنوعیت های دیگر]، منجر به ورود خسارات مادی و معنوی جبران ناپذیری به اینجانب خواهد شد و تا زمان رسیدگی ماهوی به دعوای اصلی و صدور حکم قطعی، امکان بازگشت به وضعیت سابق وجود نخواهد داشت، لذا تقاضای صدور قرار توقف عملیات اجرایی به قید فوریت، مورد استدعاست.
با احترام فراوان،
[امضاء و تاریخ]
چند تا نکته مهم و کاربردی که باید بدونید!
بعد از همه این توضیحات، چند تا نکته مهم هست که رعایتشون میتونه حسابی بهتون کمک کنه:
- وکیل متخصص، عصای دست شما: توی این پرونده ها، پای قانون و پیچیدگی های حقوقی در میونه. یه وکیل متخصص امور ثبتی و اجرایی، با تجربه و دانشش میتونه مثل یه نورافکن، راه رو براتون روشن کنه و شانس موفقیتتون رو چندین برابر کنه.
- زمان بندی، حرف اول رو میزنه: برای طرح دادخواست توقف عملیات اجرایی، زمان خیلی مهمه. هرچی زودتر اقدام کنید، احتمال جلوگیری از ضررهای بیشتر بیشتره.
- قوانین و رویه ها رو دنبال کنید: قوانین و رویه های قضایی همیشه در حال تغییر و به روزرسانی هستن. سعی کنید اطلاعاتتون رو آپدیت نگه دارید یا از وکیلتون بخواید این کارو براتون انجام بده.
- مدارک، سند محکمه پسند شما: هرچی مدارکتون کامل تر و محکم تر باشه، دادگاه راحت تر و سریع تر به نفع شما رأی میده. از هیچ مدرکی ساده نگذرید.
سوالات متداول
مهلت گرفتن قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت چقدره و تا کی میشه جلوی اجرا رو گرفت؟
تا وقتی که عملیات اجرایی ثبت به طور کامل تموم نشده باشه و مثلاً مال توقیف شده به مزایده نرفته باشه و سندش منتقل نشده باشه، فرصت دارید که درخواست توقف رو بدید. اگه عملیات متوقف بشه، تا وقتی که دادگاه به دعوای اصلی شما رسیدگی کنه و حکم قطعی بده، این توقف پابرجا می مونه.
حتماً باید برای توقیف عملیات اجرایی ثبت به دادگاه برم؟
نه همیشه. اگه شکایتتون از خود روند اجرایی (مثلاً ایرادات شکلی در ابلاغ یا مزایده) باشه، میتونید اول به رئیس ثبت محل شکایت کنید. اگه از رأی ایشون ناراضی بودید، به هیات نظارت استان اعتراض کنید. ولی اگه مشکلتون با اصل اجرائیه یا سند اصلیه (مثلاً سند جعلیه یا بدهی رو پرداخت کردید)، اون وقته که باید به دادگاه مراجعه کنید.
هزینه درخواست توقیف عملیات اجرایی ثبت چقدره؟
این هزینه شامل هزینه دادرسی برای دادخواست اصلی (که معمولاً درصد کمی از خواسته مالیه) و همچنین هزینه ی تامین خسارت احتمالیه. تامین خسارت احتمالی همون پولی یا وثیقه ایه که دادگاه ازتون می گیره و در صورت عدم موفقیت شما، برای جبران خسارت طرف مقابل استفاده میشه. بسته به مبلغ اجرائیه و نظر قاضی، این مبلغ میتونه متفاوت باشه.
اگه سند عادی دارم، میتونم با اون درخواست توقف عملیات اجرایی ثبت بدم؟
بستگی داره. اگه شما به عنوان شخص ثالث اعتراض میکنید و سند عادی دارید، معمولاً اداره ثبت اون رو قبول نمیکنه و باید به دادگاه صالح مراجعه کنید تا مالکیتتون رو با سند عادی ثابت کنید. اما اگه سند رسمی مقدم بر اجرائیه داشته باشید، قضیه فرق میکنه و راحت تر میتونید از طریق ثبت یا دادگاه اقدام کنید.
تفاوت اعتراض شخص ثالث اجرایی با دعوای ابطال سند چیه؟
اعتراض شخص ثالث اجرایی وقتیه که مال شما (شخص ثالث) به خاطر بدهی یه نفر دیگه توقیف شده و شما ادعا می کنید مالکهستید. اما دعوای ابطال سند وقتیه که شما معتقدید خود سند اصلی (که اجرائیه بر اساس اون صادر شده) از پایه باطله یا باید فسخ بشه. توی اعتراض ثالث اجرایی، شما نمیخواید سند رو باطل کنید، فقط میخواید مال خودتون رو از توقیف نجات بدید.
اگه اجرائیه ثبتی بیشتر از بدهی واقعی من باشه، میتونم درخواست توقف بدم؟
بله، کاملاً! اگه بعد از کارشناسی مشخص بشه که مبلغ اجرائیه ثبتی بیشتر از طلب واقعی طرف مقابله، میتونید برای ابطال اجرائیه به این دلیل اقدام کنید و همزمان درخواست توقف عملیات اجرایی رو بدید. رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور هم در این زمینه وجود داره که ابطال عملیات اجرایی مازاد بر طلب رو در صلاحیت رئیس اداره ثبت میدونه.
اگه توی ملک بازداشت شده ساکن باشم (متصرف باشم)، میتونم با استناد به تصرفم، درخواست توقیف کنم؟
صرف تصرف در اموال غیرمنقول (مثل خونه) به تنهایی برای توقف عملیات اجرایی کافی نیست، چون تصرف فقط یک اماره (نشانه ای) بر مالکیته، نه دلیل قطعی. اگه سند رسمی نداشته باشید، باید به دادگاه صالح مراجعه کنید و مالکیتتون رو اثبات کنید. اداره ثبت در این موارد معمولاً صالح به رسیدگی نیست و تصرف شما رو به عنوان دلیل قطعی قبول نمیکنه.
حرف آخر: پیچیدگی های حقوقی، با آگاهی ساده تر میشه!
دادخواست توقف عملیات اجرایی ثبت، یه ابزار حقوقی قدرتمنده که میتونه شما رو از ضررهای بزرگ نجات بده. همونطور که دیدید، این موضوع پر از ظرافت ها و پیچیدگی های قانونیه و نیاز به دانش تخصصی داره. شاید اولش گیج کننده به نظر برسه، اما با آگاهی از مبانی و مراحل کار، میتونید جلوی خیلی از مشکلات رو بگیرید.
بهترین کار اینه که در چنین مواقعی، حتماً از یه وکیل یا مشاور حقوقی متخصص کمک بگیرید. اونا با تجربه و اطلاعاتشون میتونن شما رو توی این مسیر راهنمایی کنن و مطمئن بشن که بهترین تصمیم ها رو برای دفاع از حقوقتون میگیرید.
اگه شما هم با چنین مشکلی روبرو هستید و نیاز به راهنمایی تخصصی دارید، حتماً با کارشناسان حقوقی ما تماس بگیرید. ما اینجا هستیم تا با مشاوره های دقیق و کاربردی، بهتون کمک کنیم این مرحله رو با آرامش و اطمینان پشت سر بذارید.