وکیل ملکی خوب به چه قوانینی باید اشراف داشته باشد؟
به دلیل پیچیدگی و زمان‌بر بودن رسیدگی‌های امور ملکی و همچنین عدم وجود قاضی و وکیل متخصص ملک و همچنین عدم وجود قوانین و بخشنامه های ثبتی متعدد مراجعه به وکیل ملکی یکی از ملزومات و ضروریات پرونده های ملکی است.
انواع دعاوی ملکی
دعاوی ملکی در سه دسته حقوقی، کیفری و ثبتی تقسیم بندی می شوند. به طور مثال دعاوی ملکی حقوقی، دعاوی هستند که در آن الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد. یک نمونه از دعاوی ملکی کیفری فروش غیرقانونی یک ملک به چند نفر است، که جرم محسوب می شود. یک نمونه از دعاوی ثبتی ابطال سند رسمی است که جز دعاوی ملکی حقوقی محسوب می شود. از دیگر دعاوی ملکی می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
- الزام به تحویل ملک قولنامه ای
- اثبات شراکت در ملک
- فروش ملکی که حکم تخریب دارد
- مزاحمت ملکی در ملک مشاع
- شکایت عدم تحویل ملک
- فروش ملک مشاع بازداشتی
- ابطال مبایعه نامه ملک مشاعی
- الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
- الزام به تحویل ملک
- تأیید و اثبات وقوع بیع
- مطالبه ما به تفاوت کسری مساحت پیش فروش
- استرداد ثمن معامله
- خسارت تأخیر در انجام تعهد
- الزام به تنظیم سند پیش فروش
- مطالبه ثمن قرارداد
- مطالبه اجرت المثل ملک
- مطالبه سرقفلی
- حکم تخلیه مستأجر
- الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
- مطالبه اجور معوقه اجاره بها
- تعدیل اجاره بها
- الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه
- الزام مالک ملک به ارائه اصل سند مالکیت
- الزام به اخذ پایان کار
- افراز ملک توسط دادگاه
- ابطال سند رهنی
- بطلان معامله به جهت فضولی بودن
- الزام به رفع ممانعت از حق
- الزاام به رفع مزاحمت
- الزام به تنظیم سند رسمی
- تأیید فسخ قرارداد
- دستور فروش ملک مشاع
- دعوی خلع ید
- تأیید رجوع از هبه
وکیل متخصص امور ملکی
وکیل ملکی، وکیلی است که در حل و فصل دعاوی حقوقی و کیفری مربوط به اموال غیر منقول تخصص دارد. وکیل ملکی به قوانین متعدد انواع دعاوی ملکی از جمله دعاوی ملکی حقوقی، کیفری و ثبتی اشراف کامل دارد. وکیل ملکی می تواند بر اساس قوانین املاک و مستغلات در این نوع دعاوی، حق موکل خود را احیا کند.
موارد ذیل بخشی از موضوعات متنوع اختلافات ملکی است که وکیل متخصص ملکی در آن تخصص و درایت کافی را دارد:
- تقسیم ملک مشاع و استرداد ثمن ( مبلغ معامله)
- الزام به تنظیم سند رسمی
- افراز ملک مشاع
- تصرف عدوانی حقوقی
- تصرف عدوانی کیفری
- تایید فسخ معامله
- مطالبه وجه التزام قراردادی
- ابطال قرارداد اجاره تعدیل اجاره بها
- الزام به تحویل مبیع (ملک)
- الزام به اخذ پایان کار تخلیه ملک استیجاری مشمول قانون ۵۶ و ۷۶
- دستور فروش ملک مشاع
- اثبات مالکیت ملک
- اخذ صورتجلسه تفکیکی و سایر دعاوی ملکی
وکیل ملکی دعاوی خلع ید
هنگامی که مالک بر حق یک مال غیر منقول مانند زمین و خانه، ادعا می کند که ملک او به طور غیرقانونی توسط شخص دیگری تصرف شده است، نیاز دارد تا از یک وکیل امور ملکی دعاوی خلع ید کمک بگیرد. در اینگونه دعاوی وکیل می تواند علاوه بر گرفتن حکم خلع ید، اجرت المثل روزهایی که ملک به طور غیر قانونی در تصرف شخص متصرف بوده است را نیز مطالبه نماید.
وکیل دعاوی ملکی ملک مشاع
ملک مشاع به ملکی گفت می شود که به صورت شراکت در اختیار چند مالک باشد. اداره، تصرف و خرید و فروش ملک مشاع دارای احکام و قوانین ویژه و پیچیده ای است. وکیل دعاوی ملکی مشاع می تواند با توجه به تخصص خود دعاوی که مربوط به املاک مشاع است را به نحو احسن حل و فصل کند.
وکیل دعاوی ملکی تصرف عدوانی
وکیل دعاوی ملکی تصرفی عدوانی در پرونده هایی بیشترین تخصص را دارد که بحث بر سر تصرف به زور یک ملک باشد. به طور مثال یک شخص با تصرف یک ملک مدعی می شود که یک شخص دیگر که سند مالکیت ملک مذبور را دارد آن ملک را به زور و عدوان از او گرفته است. در اینگونه دعاوی وکیل می بایست بر اساس ادله معتبر مالکیت به حق موکل خود را اثبات کند.
وکیل ملکی دعاوی سرقفلی
دعاوی ملکی سرقفلی دارای ابهامات و پیچیدگی های بسیاری است که حل و فصل آن نیاز به یک وکیل زبده و متخصص در این امر دارد. بر اساس قانون موجر و مستأجر حق سرقفلی باید در اجاره نامه قید شده باشد. سرقفلی مبلغی است به میزان سه چهارم ارزش ملک اجاره شده که مستأجر به مالک پرداخت می کند. قرارداد سرقفلی سه نوع مختلف دارد. وکیل دعاوی ملکی سرقفلی بر شرایط و قوانین هر سه نوع سرقفلی اشراف کامل دارد.
گرفتن دستور تخلیه توسط وکیل ملک
هنگامی که مستأجر بر خلاف قراری که در اجاره نامه قیدشده است، ملک را خالی نمی کند. مالک می تواند برای تخلیه ملک خود وکیل بگیرد. وکیل ملکی
می تواند با توجه به شرایط مستأجر موکل خود، حکم تخلیه ملک را در کمترین زمان ممکن بگیرد. گرفتن حکم تخلیه شرایط خاصی دارد که وکیل تخلیه به آنها آگاه است:
• قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1376 باشد.
• قرارد کتبی میان موجر و مستأجر موجود باشد.
• قرارداد توسط دو نفر شاهد امضا شده باشد.
• مدت اجاره طبق قرارداد کتبی منقضی شده باشد.
• مورد اجاره غیر تجاری باشد.
وکیل برای اجاره عقب افتاده موجر
در صورتی که مستأجر طبق قرارداد کتبی که با موجر بسته است اجاره بهای خود را در موعد مقرر پرداخت نکند، موجر حق دارد برای مطالبه اجاره بهای عقب افتاده وکیل بگیرد و دادخواست بدهد. وکیل می تواند با ارائه مدارک معتبر حکم دریافت اجاره بهای معوقه را از دادگاه بگیرد.
وکیل تخلیه ملک
یکی از معمول‌ترین دعاوی، دعوای تخلیه ملک است. هنگامی که مستأجر بر خلاف قراردادی که با موجر بسته است ملک را تخلیه نمی کند، موجر می تواند با کمک وکیل تخلیه دادخواست تنظیم کرده و به مراجع قضایی تسلیم کند. موجر می تواند با واسطه وکیل حکم فوری تخلیه ملک را بگیرد. وکیل تخلیه فوری با استناد به قوانین حقوقی در رابطه با دعاوی ملکی می تواند با ادله و مدارک کافی حق موکل خود را احقاق کند.
وکیل زمین شهری
طبق قانون زمین شهری ماده 12 تشخیص احیا، عمران و تعیین نوع زمین‌های شهر و تشخیص بایر بودن و یا دایر بودن این نوع زمین‌ها به وظیفه وزارت مسکن و شهرسازی است. چنانچه شخصی به اعلام نظر وزارت مسکن و زمین شهری نسبت به زمینی که دراختیار دارد اعتراض داشته باشد، می تواند با اختیار کردن یک وکیل متخصص در این امور، حق خود را احیا نماید. برای اقدام به ارائه شکایت مربوط به زمین‌های شهری مشاوره و کمک گرفتن از یک وکیل ملکی بسیار حائز اهمیت است. وکلایی که دراین زمینه فعالیت می کنند و دانش کافی و مهارت لازم را دارند، می-توانند در به نتیجه رساندن پرونده مثمر ثمر واقع شوند.
وکیل زمین خواری
زمین خواری یک اصطلاح عامیانه است که به عمل تصرف غیر قانونی یک زمین گفته می شود. زمین خواری در لیست جرایم و دعاوی کیفری قرار دارد. تصاحب غیرقانونی هر نوع زمینی جرم محسوب می شود. زمین خواری های کلان در لیست مفاسد اقتصادی قرار می گیرند. بهترین راه برای افرادی که درگیر اینگونه پرونده ها هستند اختیار کردن یک وکیل متخصص و با تجربه در امور زمین خواری است.
بهترین وکیل ملکی کیست؟
بهترین وکیل ملکی، باید ویژگی هایی داشته باشد که به او در رسیدن به نتیجه مطلوب کمک کند. صداقت، صبوری و پیگیری بدون وقفه پرونده از خصوصیات یک وکیل ملکی خوب است. علاوه بر موارد ذکر شده، بهترین
- وکیل ملکی باید بتواند با انجام عملیات مربوط به پرونده آن را به سرانجام مطلوب برساند. از بارزترین مشخصات وکیل ملکی خوب می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- اشراف کامل نسبت به قوانین متعدد و پیچیده دعاوی ملکی داشته باشد.
- انواع راه های قانونی برای دست یافتن هرچه سریعتر به نتیجه منطقی، قانونی و مطلوب را بشناسد.
- ادله معتبری که باعث پیشرفت پرونده می شود را بشناسد و آنها را جمع آوری کند.
- همزمان با ارائه مدارک به دادگاه بتواند با کلامی صریح و بیانی شیوا و قابل فهم خواسته موکل خود را دردادگاه توضیح دهد.
وکیل املاک و مستقلات ماهر
یک وکیل ماهر در دعاوی املاک و مستغلات می تواند با بررسی دقیق همه زاویای پرونده گره های قانونی موجود در آن را حل کند و از تضییع حق قانونی موکل خود جلوگیری کند. یک وکیل ماهر املاک و مستغلات قوانین، آیین نامه ها و رویه قضایی را به درستی شناخته، می داند چگونه باید ادله کافی برای رفع ابهامات پرونده را جمع آوری کرده و اثبات حقانیت موکل خود را به سرانجام برساند.
وکیل ملکی کیست و چه موقع باید به سراغ یک وکیل ملکی برویم؟
وکیل ملکی به وکیلی گفته می شود که با توجه به تجربه و تخصص و اشرافی که در زمینه پرونده های ملکی دارد تخصصا به وکالت دعاوی و پرونده های ملکی می پردازد. شاید اینجا سوالی پیش بیاید مبنی بر اینکه وکیل ملکی چه ویژگی های اختصاصی باید داشته باشد که ممکن است سایر وکلا از آن بی بهره باشند.
در پاسخ به این سوال می توان گفت که یکی از خصوصیات مهم وکیل ملکی بهره مندی او از دانش به روز در باب قوانین جدید و قدیم ملکی و اشراف و تسلطش به آرای وحدت رویه و نظرات اساتید مربوطه در علم فقه و حقوق املاک می باشد. وکیل ملکی پس از اختصاص زمان کافی جهت خواندن پرونده و مصاحبه و جلسات متعدد که با موکلش برگزار می کند، باید بتواند بهترین استراتژی پیشبرد موفق دعوی ملکی را در جهت حداکثر کردن امکان برد در پرونده موکل سازمان دهی کند.
از دیگر مشخصات و ویژگیهای منحصر به فرد وکیل ملکی این است که علاوه بر دارا بودن تمامی موارد بالا در نگارش لایحه به صورت ماهرانه تمامی موارد مرتبط با پرونده را ذکر کرده و به جهت داشتن فن و قدرت بیان و تسلط و اشرافش به پرونده ، در حضور قاضی مقتدرانه از حقوق موکلش دفاع نماید.
پرونده های ملکی و دعاوی ملکی به طور خاص شامل اموال غیر منقول و ملک می‌گردد و ممکن است در یکی از شاخه های حقوقی یا کیفری قرار گیرند ولی در بیشتر مواقع جهات حقوقی دارد. مثلاً دعوای تصرف عدوانی ممکن است با رعایت جهاتی در دادگاه کیفری مطرح گردد یا در دادگاه حقوقی.
در هر حال مهم ترین پرونده های دادگستری پرونده های ملکی هستند که تخصص و مهارت بیشتری نسبت به دیگر پرونده ها می‌طلبد که لازم است شخص برای طرح دعوی به یک وکیل ملکی با تجربه در این زمینه مراجعه نماید. وکیل ملکی به صورت تخصصی به اقامه دعوی در پرونده‌های خلع ید، ادعای مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، فسخ اجاره، ملک تجاری سرقفلی، افراز ملک، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت و … می پردازد .
در ادامه این مطلب، سوالات مطرح و شایع در این حوزه آورده شده است که به اختصار به شرح آنها می پردازیم:
سوالات مطرح شده از وکیل ملکی در خصوص املاکی که در رهن قرار گرفته است:
آیا می توان برای املاکی که در رهن بانک قرار دارد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟
خرید ملک رهنی از نظر قانونی چطور است؟
چه ویژگی در دادخواست می بایست وجود داشته باشد تا سند ملک رهنی به نام خریدارتنظیم گردد؟
چه مسیری را باید پیمود تا الزام به فک رهن ملک از سوی فروشنده راحت گردد؟
سوالات مطرح شده از وکیل ملکی در خصوص الزام تنظیم سند رسمی‌برای املاک مربوطه:
از نظر حقوقی چه نکاتی را بایست در نظر گرفت تا تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده به خریدار راحت و بی درد سر صورت پذیرد؟
درج شروط قراردادی، چگونه می تواند ضمانت اجرای خوبی در تنظیم سند باشد؟
سوالات مطرح شده از وکیل ملکی در خصوص دعاوی مربوط به الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی:
ممکن است در ساختمان های جدید الاحداث، تنظیم سند رسمی زمان ببرد و خریداران چنین املاکی با مشکل عدم تنظیم سند به نامشان، مواجه گردند. یا به دلایلی فروشنده حاضر به انجام مفاصا حساب و اخذ صورت مجلس تفکیکی که هر دو مقدمه تنظیم سند است، نگردد. طریقه الزام فروشنده به انجام صورتمجلس تفکیکی چگونه است؟
و مواردی از این دست که شما با مراجعه به یک وکیل ملکی و متخصص دعاوی ملکی می توانید با طرح درست دعوا، مسائل به وجود آمده را حل و فصل نمایید.
انواع دعاوی ملکی:
در یک معامله ملکی، کافی است که یکی از طرفین دعوا، سهوا یا عمدا به تعهدات خود عمل نکند و سپس با شدت گرفتن ماجرا، پیچیدگی ها بیشتر گردد. در این هنگام طرفین یا یکی از آنها چاره ای جز توسل به اقدامات قضایی پیش روی خود نمی بیند. منشأ دعاوی ملکی از اینجا سر می‌گیرد. البته دعاوی ملکی انواع و اصناف گوناگونی دارد. دسته ای از آنها مربوط به نقض عهد یا عدم انجام تکالیف مقرر در قرارداد، از سوی طرفین می باشد.
بدون آنکه عنصر مجرمانه در قضیه دخیل بوده باشد. دعاوی الزام به اخذ پایان کار و مفاصا حساب مالیاتی، الزام به تنظیم سند رسمی، اخذ ثمن معامله، اخذ صورت مجلس تفکیکی و کلیه دعاوی سرقفلی یا حق کسب و پیشه و فسخ قراردادهای ملکی و دعاوی فسخ اجاره نامه و … در این دسته قرار می گیرد. اما ممکن است یکی از طرفین نسبت به ملک دیگران با سوء نیت عمل مجرمانه‌ای را انجام دهد.
به عنوان مثال ملکی را که متعلق به دیگری است به فروش برساند، یا بدون اجازه مالک، اجاره دهد و یا نسبت به املاک دیگران، جعل سند نماید. این دسته از دعاوی ملکی در دادگاه‌های کیفری مورد رسیدگی قرار می گیرد. همچنین محتمل است در برخی از معاملات ملکی، مسائل مربوط به قانون ثبت املاک در آن رعایت نگردد و باعث اعتراض یکی از طرفین معامله شود. پس می‌توان گفت پاره ای از معاملات ملکی در دعاوی ثبتی قرار می گیرند. دعاوی ابطال سند رسمی، ابطال عملیات اجرایی ثبت، ابطال نظریه هیئت حل اختلاف اداره ثبت و … در دعاوی ثبتی ملکی قرار می گیرد.