تخلف شهرداری در صدور پروانه ساختمانی

شکایت از شهرداری بابت صدور پروانه

روانه ساختمان شهرداری عبارتی است که در موارد مختلفی در اخبار،محاورات عمومی و مباحث تخصصی بین حقوقدانان و پرسنل شهرداری از آن صحبت به میان می آید. برای نمونه در مورد تخلفات ساختمانی مطروحه در کمیسیون ماده 100 شهرداری به دلیل ساخت و ساز بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی یا احداث بنای بدون اخذ پروانه ساختمانی ،در مورد تعیین کاربری مجاز ملک از کاربری مندرج در پروانه ساختمان و در موقع خرید و فروش املاک بر مطالعه پروانه ساختمان تاکید می گردد. در این مقاله از تهران جواز برآنیم که مباحث و سوالات مربوط به پروانه ساختمان را به طور اِجمالی بررسی نماییم.

پروانه ساختمان شهرداری چیست؟

پروانه ساختمان صادره از ناحیه شهرداری یا وزارت راه و شهرسازی، در واقع سندی است که توسط شهرداری مرحله طی تشریفاتی و با رعایت ملاحظاتی مانند رعایت طرح تفصیلی و مقدار تراکم و سطح اشتغال مجاز و احراز مالکیت متقاضی صدور پروانه و پس از پرداخت بدهی های ملکی و کسبی و به طور کلی عوارض و بهای خدمات شهرداری و شرکت های وابسته از ناحیه شهرداری، صادر و مجوز قانونی برای مالک جهت احداث بنا و تاسیسات است.

مهم ترین مندرجات پروانه ساختمان عبارتند از:

مساحت زیربنا،تعداد طبقات،نوع اسکلت ساختمان،مشخصات متقاضی صدور پروانه،شماره پلاک ثبتی ملک،نام مهندسین ناظر،تاریخ صدور پروانه و کروکی زمین.

فرآیند کلی صدور پروانه ساختمان به این شکل است که مالک یا وکیل او با ارائه مدارک و مستندات مالکیت درخواست صدور پروانه ساختمان را مطرح می نماید. چنانچه مالکیت ملک بین چند نفر مشترک باشد،حضور همه آنها یا وکیل آنها ضروری است چون صدور پروانه ساختمان برای املاک مشاعی بایستی با تقاضای تمام مالکین باشد ولو اینکه فرضاً شریکی یک صدم از ملک را مشاعاً در مالکیت داشته باشد. بعد از احراز عدم بدهی و یا پرداخت عوارض نوسازی و کسبی و… انجام بازدید توسط مامور شهرداری،دستور نقشه صادر می گردد و سپس بر اساس ضوابط شهرسازی و طرح تفصیلی،نقشه معماری تهیه می گردد.

بعد از انجام مراحل بالا که به تایید کلیه مسئولین ذیربط شهرداری می رسد، فیش عوارض صادر و پرداخت می گردد و بعد از پرداخت فیش عوارض،شهرداری مبادرت به صدور پروانه ساختمان خواهد نمود. شهرداری ها برای صدور پروانه ساختمان بایستی مقررات طرح تفصیلی،طرح جامع و کلیه مقررات قانونی از جمله مصوبات کمیسیون ماده 5 و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران را رعایت نمایند.

خودداری شهرداری از صدور پروانه ساختمان

صدور پروانه ساختمان یکی از وظایف مهم شهرداری هاست که در ماده 55 قانون شهرداری (بند 24 )مورد تصریح قرار گرفته است. با این حال این تکلیف به معنای آن نیست که شهرداری در هر حال موظف به صدور پروانه ساختمانی باشد.بنابراین در مواردی مانند اینکه:

• متقاضی صدور پروانه فاقد مالکیت رسمی ثبتی است و صرفاً سند عادی و قولنامه عادی را دلیل مالکیت معرفی می نماید؛
• یکی از مالکین ملک مشاعی بدون تقاضا و مشارکت و رضایت سایر شرکاء درخواست صدور پروانه ساختمان می نماید؛
• مالک از پرداخت عوارض صدور پروانه که مقدمه صدور پروانه است امتناع می نماید و…

شهرداری الزامی به صدور پروانه ساختمانی ندارد. با این حال بعضاً مشاهده می گردد که اساساً شهرداری بدون دلیل موجه از صدور پروانه خودداری می نماید و یا اینکه کمتر از تراکم و سطح اشتغال مجاز پروانه صادر می نماید.

در این موارد، چاره قضایی و حقوقی چیست؟

راجع به اینکه چه مرجعی به دعوی الزام شهرداری نسبت به صدور پروانه ساختمانی رسیدگی می نماید بین دادگاه های حقوقی اختلاف ایجاد شد و در نهایت هیات عمومی دیوان عالی کشور طی دادنامه شماره 556 مورخ 10/2/1370 که در زیر درج می گردد بر صلاحیت دیوان عدالت اداری برای رسیدگی به این دعوی رای صادر نمود:
‌
صلاحیت دیوان عدالت اداری در رسیدگی به شکایات و تظلمات و اعتراضات اشخاص حقیقی یا حقوقی در ماده 11 قانون دیوان عدالت اداری مصوب‌بهمن ماه 1360 تصریح شده و از آن جمله شکایت از شهرداریها بشرح قسمت اخیر بند “پ” از شق یک ماده مرقوم به جهت تخلف در اجرای قوانین و‌مقررات یا خودداری از انجام وظایفی است که موجب تضییع حقوق اشخاص می‌شود.

بنابراین رسیدگی به شکایت مردم از شهرداریها در مورد خودداری‌از صدور پروانه ساختمان در صلاحیت دیوان عدالت اداری می‌باشد و رأی شعبه نهم دادگاه صلح سابق اصفهان صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی بر طبق ماده 3 از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب مرداد ماه 1337 برای دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است. بنابراین مالکین در فرض خودداری بلادلیل شهرداری از صدور پروانه ساختمان می توانند علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری شکایت طرح نمایند.

بعضاً مشاهده می شود که شهرداری به دلایل دیگری مانند قرار گرفتن ملک در طرح،لزوم واگذاری قسمتی از ملک بابت صدور پروانه،عدم پرداخت قدرالسهم شهرداری از تفکیک و افراز و… از صدور پروانه ساختمان امتناع می نمایند. در این موارد بایستی دلایل و مدارک را در هر پرونده به طور مجزا مورد بررسی قرار داد و حسب تجربه کاری در امور شهرداری و دیوان عدالت اداری بیان می گردد که در برخی اختلافات بین مالک و شهرداری،اقدامات و دلایل شهرداری ها خلاف قانون است بنابراین شعب دیوان عدالت اداری رای بر محکومیت شهرداری صادر می نمایند.

ذکر این نکته خالی از فایده نیست که در صورت عدم طرح صحیح دعوی و صدور رای ماهوی(حکم) به ضرر مالک، طرح دوباره امکان پذیر نیست و در اصطلاح قضایی موضوع مشمول اعتبار امر مختومه یا قضاوت شده است.

دعوی ابطال پروانه ساختمان علیه شهرداری

از سوی دیگر در مواردی پروانه ساختمان صادره توسط شهرداری مورد اعتراض و شکایت اشخاصی مانند همسایگان و مالکان مشاعی است. برای نمونه سازنده بر اساس پروانه ساختمانی صادره از سوی شهرداری مبادرت به احداث بنایی نموده که موجب سایه اندازی روی ملک مجاور شده و ضوابط شهرسازی محل مورد نظر را رعایت ننموده است. و یا اینکه پروانه ساختمانی بدون رعایت حقوق مالکانه شرکاء و سایر حقوق اشخاص دیگر صادر شده باشد.

در این موارد نیز،رسیدگی به موضوع در صلاحیت دیوان عدالت اداری است.لازم به ذکر است برای طرح دعوی ابطال پروانه ساختمانی بهتر است قبل از ساخت کامل و بنا و ترجیحاً از همان زمان شروع عملیات ساختمانی یعنی گودبرداری اقدام شود و الا احتمال صدور حکم بر ابطال پروانه ساختمانی که نتیجه ای جز بنای خلاف قانون ندارد،به شدت کاهش می یابد.

عدم صدور پروانه ساخت توسط شهرداری

طبق قانون 55 شهرداری‌ها، صادر کردن پروانه ساخت یکی از وظایف اصلی این نهاد است. در واقع، پروانه ساخت سندی است که شهرداری‌ها برای مشخص ‌کردن اطلاعات ملک و همچنین اجازه انجام عملیات عمرانی و ساخت‌ و ساز صادر می‌کنند. از مهم‌ترین اطلاعاتی که در این پروانه‌ها به نمایش گذاشته می‌شود، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مساحت ملک
• تعداد طبقات ساختمان
• اسکلت ساختمان
• مشخصات فرد متقاضی صدور پروانه
• شماره پلاک ثبتی
• مشخصات مهندس ناظر
• کروکی زمین

ممکن است تخلف شهرداری در صدور پروانه ساختمانی محرز تشخیص داده شود. در این حالت شما می‌توانید برای شکایت از شهرداری برای عدم صدور جواز ساخت اقدام کنید. اینکه شهرداری‌ها به چه دلیلی ممکن است در صادر کردن پروانه ساخت بنا‌ها تعلل کنند، به موارد مختلفی بستگی دارد. برای مثال:

• فردی که قصد دارد جواز ساخت بگیرد، هنوز مالک رسمی نیست و تنها به قولنامه خود اتکا کرده است.
• فردی که قصد دارد جواز ساخت را دریافت کند، بدون اطلاع از سایر مالکین مشاعی اقدام کرده است.
• فرد متقاضی دریافت جواز ساخت از پرداخت هزینه‌ها و عوارض شهرداری‌ها امتناع می‌کند.
• و غیره

در هرکدام از این موارد، اگر شکایت از شهرداری به علت صادر نکردن پروانه ساخت صورت بگیرد، بدون شک رأی به نفع شهرداری است. دلیل آن هم این است که فرد متقاضی باید تمامی شرایط مندرج  در قوانین و مقررات را داشته باشد. در پاره‌ای از مواقع ممکن است شهرداری‌ها بدون دلیل خاص یا به ‌اشتباه از صدور جواز ساخت امتناع کنند. آیا می‌دانید که به منظور شکایت از شهرداری برای عدم صدور جواز ساخت چه باید کرد؟

نحوه شکایت از شهرداری جهت صدور پروانه ساختمانی

در ابتدا، در این زمینه که برای شکایت از شهرداری به علت صادر نکردن پروانه ساخت باید به کدام مرجع مراجعه کرد، اختلاف ‌نظر ایجاد شد. به همین دلیل، دیوان عالی عدالت کشور نامه‌ای تنظیم کرد که طبق آن شکایت از شهرداری برای عدم صدور جواز ساخت باید به دیوان عدالت اداری ارسال شود. از این ‌رو، دیوان عدالت اداری موظف است تا پرونده‌های عدم صدور جواز ساخت شهرداری‌ها را دریافت کند. پس از آن باید نسبت به ادعای طرفین حکم نهایی را صادر کند.

در صورتی ‌که شهرداری از انجام وظایفی خود خودداری کرده و موجب تضییع حقوق شهروندی افراد شده باشد، این دادگاه رأی را به نفع متقاضی اعلام کرده و شهرداری را محکوم می‌کند. از این‌ رو، اگر شما قصد داشته باشید تا شکایت از شهرداری برای عدم صدور جواز ساخت را انجام دهید، باید مراحل زیر را طی کنید:

·         مدارک مورد نیاز را گردآوری کنید

در این مرحله نیاز است تا تمامی اسناد و مدارکی که نشان می‌دهد، شهرداری‌ها بدون توجه به قوانین و مقررات از صدور جواز ساخت امتناع می‌کنند، جمع‌آوری شود. به یاد داشته باشید که مدارک شما باید کاملاً رسمی و قابل استناد باشند.

·         دادخواست خود را تنظیم کنید

در این مرحله شکایت از شهرداری به علت صادر نکردن پروانه ساخت لازم است تا فرد متقاضی دادخواستی را تنظیم کند. برای تنظیم این دادخواست می‌توانید به یک متخصص و خبره در این زمینه مراجعه کنید و از او کمک بگیرید.

نکته: اگر وکیل حقوقی و یا موسسه حقوقی قابل اعتمادی نمیشناسید می توانید از لینک زیر کمک بگیرید:

·         دادخواست خود را ارائه کنید

در مرحله بعدی نیاز است تا دادخواست تنظیم شده فرد متقاضی به دیوان عدالت اداری ارائه شود. دادخواست باید به همراه تمامی اسناد و مدارکی ارائه شود که نشان‌دهنده تخلف شهرداری در صدور پروانه ساختمانی است.

پس از این مراحل، دیوان عدالت اداری تمامی مدارک و اسناد را بررسی کرده و در نهایت، نظر و رأی نهایی خود را درخصوص شکایت از شهرداری برای عدم صدور جواز ساخت اعلام می‌کند. در این میان باید به نکته بسیار مهمی توجه داشته باشید. شما باید از تخلف شهرداری در صدور پروانه ساختمانی مطمئن باشید و مدارک لازم و کافی جهت متهم ساختن آن را ارائه کنید. در صورتی ‌که در این دیوان رأی به ضرر شما صادر شود، امکان ارائه مجدد دادخواست و شکایت از شهرداری برای عدم صدور جواز ساخت وجود ندارد.

شهرداری‌ها موظف به صدور پروانه ساخت هستند

دادخواست الزام شهرداری به صدور پایان کار

همان ‌طور که در قسمت‌های قبل نیز اشاره شد، یکی از مراحل شکایت از شهرداری برای عدم صدور جواز ساخت، ارائه دادخواست الزام شهرداری به صدور پایان کار است. این دادخواست باید به ‌صورت رسمی نوشته و ثبت شود. پس از آن، باید به دیوان عدالت اداری کشور ارائه شود و قابل دفاع باشد. تمامی ادعاهایی که در این دادخواست ارائه می‌شوند، باید حقیقی و قابل استناد باشند.

بسیاری از افراد با نحوه صحیح و درست نوشتن دادخواست الزام شهرداری به صدور پایان کار آشنا نیستند. این افراد می‌توانند برای تنظیم چنین سندی به یک وکیل خبره مراجعه کنند و از او کمک بگیرند. به یاد داشته باشید که نتیجه شکایت از شهرداری برای عدم صدور جواز ساخت به دادخواست الزام شما بستگی دارد.

الزام به صدور پروانه ساختمان

طبق ماده 55 قانون شهرداری، این نهاد موظف است تا برای افراد متقاضی ساخت ‌و ساز، پروانه ساختمان صادر کند. در این میان ممکن است شهرداری‌ها به علت‌های مختلفی از صدور چنین پروانه و مجوزی امتناع کنند. در صورتی ‌که دلیل شهرداری از امتناع صدور پروانه ساختمان قانونی نباشد، می‌توانید با شکایت از شهرداری برای عدم صدور جواز ساخت، مراحل قانونی آن را طی کنید.

همچنین باید مطمئن باشید که از قوانین و مقرراتی که جلوی صدور چنین مجوزی را می‌گیرند، تخطی نکرده‌اید. در این حالت، شکایت از شهرداری برای عدم صدور جواز ساخت راه به جایی نخواهد برد. از سوی دیگر، می‌تواند شما را از ارائه و تنظیم شکایت از شهرداری برای عدم صدور جواز ساخت برای بار دوم منع کند.

نتیجه‌گیری

طبق قانون، شهرداری‌ها موظف هستند که برای عملیات عمرانی یا ساخت ‌و سازها مجوزهای لازم را صادر کنند. یکی از این مجوزها پروانه ساخت است که به متقاضیان اعطا می‌شود. در پاره‌ای از مواقع، شهرداری‌ها بنا به دلایلی مانند حضور ملک در طرح، پرداخت نشدن عوارض و غیره از صدور جواز ساخت امتناع می‌کنند. در این حالت، می‌توان شکایت از شهرداری برای عدم صدور جواز ساخت را به دیوان عدالت اداری کشور برد. این دیوان شکایت از شهرداری به علت صادر نکردن پروانه ساخت را بررسی کرده و نتیجه را اعلام می‌کند.

منبع: تهران من