اعتراض به مزایده ملک مشاع

اگه ملک مشاعی دارید و بحث مزایده اش پیش اومده، حتماً کلی سوال و نگرانی براتون پیش میاد که آیا میشه به این مزایده اعتراض کرد یا نه. جواب کوتاه اینه که بله، راه هایی برای اعتراض هست، اما پیچیدگی های حقوقی خاص خودش رو داره که باید حسابی حواستون بهشون باشه.

تصور کنید شما و چند نفر دیگه، مثلاً خواهر و برادرهاتون، وارث یک خونه قدیمی هستید. این خونه میشه «ملک مشاع». حالا اگر به هر دلیلی نتونید سر تقسیم یا استفاده از اون به توافق برسید، ممکنه کار به دادگاه و نهایتاً مزایده کشیده بشه. اینجا جاییه که پای «دستور فروش ملک مشاع» و بعدش «مزایده» به میون میاد. فرآیندی که از بیرون ساده به نظر می رسه، اما از داخل پر از ریزه کاری ها و فرصت هایی برای اعتراض قانونیه که اگه درست ازشون استفاده نکنید، ممکنه حقتون ضایع بشه.

ما تو این مقاله قراره این مسیر پر پیچ و خم رو قدم به قدم با هم بررسی کنیم. از اینکه اصلاً ملک مشاع یعنی چی و چرا به مزایده میره، تا اینکه چطور میشه بهش اعتراض کرد و چه مراحلی داره. قراره به ابهام اساسی اعتراض به خود «دستور فروش» در مقابل اعتراض به «روند مزایده» هم حسابی بپردازیم تا دیگه هیچ سوالی تو ذهنتون نمونه. پس بزن بریم!

ملک مشاع چیست و چرا سر از مزایده درمی آورد؟

خب، بیایید از اول شروع کنیم. ملک مشاع یعنی چی؟ خیلی ساده بگم، وقتی یه ملک، سندش به اسم چند نفره و هر کدوم از اون ها تو جزء جزء اون ملک سهم دارن، بهش میگن ملک مشاع. یعنی سهم هر نفر مشخصه، مثلاً یک سوم یا یک چهارم، اما اینکه کدوم قسمت از ملک مال کدوم نفره، معلوم نیست. مثل اینکه یه کیک رو بین چند نفر تقسیم کنی و هر کس یه تیکه ببره، اما تا وقتی برش نزده باشی، سهم هر کس تو کل کیکه، نه یه تیکه خاص.

ملک مشاع معمولاً تو دو حالت شکل می گیره: یکی وقتی ورثه، یه ارثی مثل خونه یا زمین رو به صورت مشترک به ارث می برن. حالت دوم هم وقتی چند نفر با هم پول میذارن و یه ملکی رو شراکتی می خرن. حالا تا وقتی همه شرکا با هم رفیق و روراست باشن و سر همه چی توافق کنن، مشکلی نیست. اما همین که یکی ساز مخالف بزنه، ماجرا شروع میشه.

اولین راه برای حل مشکل شرکا، «افراز»ه. یعنی میان ملک رو طوری تقسیم می کنن که هر کس سهم مشخص خودش رو داشته باشه و دیگه کسی با کس دیگه شراکتی نداشته باشه. سند هر بخش هم جداگانه میشه. اما گاهی اوقات ملک اونقدر کوچیکه یا از نظر ساختاری جوریه که نمیشه افرازش کرد. مثلاً یه واحد آپارتمان رو چطور میشه افراز کرد؟ نمیشه که!

اینجاست که پای «عدم افراز» به میون میاد و اگه شرکا نتونن به توافق برسن و ملک هم قابل افراز نباشه، یکی از شرکا یا چند نفرشون میتونن از دادگاه درخواست «دستور فروش ملک مشاع» رو بدن. دادگاه هم بعد از بررسی و گرفتن گواهی عدم افراز از اداره ثبت، این دستور رو صادر می کنه و ملک می ره برای مزایده تا فروخته بشه و پولش بین شرکا تقسیم بشه. پس مزایده، آخرین راه حل برای حل اختلافات شرکاست وقتی که هیچ راه دیگه ای نباشه.

دستور فروش ملک مشاع: قابل اعتراضه یا نه؟ (یه ابهام مهم رو شفاف کنیم!)

اینجا یکی از مهمترین و در عین حال گیج کننده ترین قسمت های این ماجراست که خیلی ها رو به اشتباه میندازه. بیایید روراست باشیم و تکلیف این ابهام رو روشن کنیم: آیا میشه به خود «دستور فروش ملک مشاع» اعتراض کرد؟

خب، راستش رو بخواهید، به خودِ «دستور فروش» از نظر ماهیتی، نمیشه مثل یک «حکم» یا «قرار» دادگاه اعتراض مستقیم کرد. چرا؟ چون اسمش روشه؛ یک «دستور» قضاییه، نه یک رأی قضایی. دستور، یعنی قاضی به یک موضوع اداری یا اجرایی (مثل فروش یک ملک) امر می کنه، نه اینکه دعوایی رو بررسی و در موردش قضاوت کنه.

اما این به این معنی نیست که دیگه کاری از دستتون برنمیاد! اگه فکر می کنید این دستور اشتباه صادر شده یا حقتون ضایع شده، نگران نباشید. شما می تونید به مبانی و شرایط صدور این دستور اعتراض کنید، نه به خودِ کلمه «دستور». یعنی چی؟ یعنی شما باید به اون دلایلی اعتراض کنید که باعث شدن دادگاه این دستور رو بده. مثلاً:

1. امکان افراز ملک: شاید دادگاه به اشتباه یا بر اساس گزارش نادرست اداره ثبت، حکم عدم افراز صادر کرده باشه، در حالی که ملک واقعاً قابلیت تقسیم و افراز رو داره. شما می تونید با ارائه مدارک و دلایل محکمه پسند، ثابت کنید که میشه ملک رو تقسیم کرد و نیازی به فروش کل ملک نیست. اینجاست که شما به «گواهی عدم افراز» یا «نظریه کارشناسی اولیه» اعتراض می کنید.
2. عدم رعایت تشریفات قانونی: هر درخواستی، چه برای دستور فروش و چه برای بقیه چیزها، یه سری مراحل و تشریفات قانونی داره. اگه این تشریفات، مثلاً در مورد ابلاغ ها به شرکا یا نحوه درخواست، درست رعایت نشده باشن، شما می تونید به همین موضوع اعتراض کنید.
3. صلاحیت مرجع صادرکننده: فرض کنید دادگاهی دستور رو صادر کرده که اصلاً صلاحیت رسیدگی به این پرونده رو نداشته. این هم یک دلیل موجه برای اعتراض به مبانی صدور دستوره.

حالا نحوه و مهلت اعتراض به مبانی دستور فروش چطوریه؟ این موضوع بستگی به نوع ایرادی داره که شما بهش وارد می کنید. مثلاً اگه به گواهی عدم افراز اعتراض دارید، می تونید از مرجع صادرکننده گواهی یا حتی از دادگاه، درخواست کارشناسی مجدد کنید. یا اگه ایراد شکلی به روند کار وارد می کنید، ممکنه با دادخواست جداگانه یا در مراحل بعدی پرونده، این موضوع رو مطرح کنید.

پس دقت کنید، تفاوت عمده اینجاست: شما به اصل دستور که گفته «ملک فروخته شود» نمی توانید اعتراض کنید، اما می توانید به اینکه «چرا باید فروخته شود» یا «آیا این دستور بر مبنای درستی صادر شده است» اعتراض کنید. این نکته طلایی رو همیشه یادتون باشه!

اعتراض به «دستور فروش ملک مشاع» به طور مستقیم ممکن نیست، اما می توانید به «مبانی و شرایط صدور» آن اعتراض کنید؛ مثلاً با اثبات قابلیت افراز ملک یا عدم رعایت تشریفات قانونی.

مراحل گام به گام تا مزایده ملک مشاع

حالا که فهمیدیم ملک مشاع چیه و چطور میشه به دستور فروشش اعتراض کرد (یا بهتره بگیم، به مبانی اش)، بیایید ببینیم اصلاً این ملک چطور تا مرحله مزایده پیش می ره. دونستن این مراحل به شما کمک می کنه تا در هر مرحله ای که لازم بود، اعتراضتون رو به موقع و درست مطرح کنید.

1. درخواست دستور فروش از دادگاه: همه چیز از اینجا شروع میشه. یکی از شرکا یا چند نفرشون (وقتی نتونستن به توافق برسن و ملک هم قابل افراز نبوده) با تنظیم یک دادخواست، از دادگاه عمومی حقوقی درخواست دستور فروش ملک مشاع رو می کنه.
2. اخذ گواهی عدم افراز: قبل از اینکه دادگاه دستور فروش بده، باید مطمئن بشه که واقعاً ملک قابل افراز نیست. برای همین، درخواست گواهی عدم افراز به اداره ثبت اسناد و املاک فرستاده میشه. کارشناس اداره ثبت ملک رو بررسی می کنه و اگه دید نمیشه تقسیمش کرد، گواهی عدم افراز رو صادر می کنه و می فرسته برای دادگاه. (گاهی هم خود دادگاه از کارشناس دادگستری می خواد که قابلیت افراز رو بررسی کنه.)
3. ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی: بعد از اینکه گواهی عدم افراز به دست دادگاه رسید و دستور فروش صادر شد، پرونده برای تعیین قیمت ملک به یک کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میشه. کارشناس میاد و ملک رو از نظر متراژ، موقعیت، امکانات، منطقه و… بررسی می کنه و یک قیمت پایه برای مزایده پیشنهاد میده.
4. اعلام قیمت کارشناسی و مهلت اعتراض: این مرحله خیلی مهمه! بعد از اینکه کارشناس قیمت رو اعلام کرد، دادگاه این نظریه رو به همه شرکا ابلاغ می کنه. شما به عنوان شریک، معمولاً سه تا هفت روز فرصت دارید تا اگه به این قیمت اعتراضی دارید، به دادگاه اعلام کنید. اگه اعتراضی نبود یا اعتراض وارد دونسته نشد، قیمت کارشناسی قطعی میشه و همون به عنوان قیمت پایه مزایده در نظر گرفته میشه.
5. آگهی مزایده: بعد از تعیین قیمت پایه، دادگاه دستور میده که مزایده ملک در یک روزنامه کثیرالانتشار (یا بعضی وقت ها به طرق دیگه مثل نصب آگهی) منتشر بشه تا عموم مردم از برگزاری مزایده باخبر بشن. تو این آگهی، اطلاعات ملک، قیمت پایه، زمان و محل برگزاری مزایده و شرایط شرکت در اون اعلام میشه.
6. برگزاری جلسه مزایده: تو روز و ساعت مشخص شده، جلسه مزایده با حضور نماینده دادستان (یا نماینده اجرا)، کارشناس (در صورت لزوم) و البته شرکت کننده ها برگزار میشه. هر کس بالاترین قیمت رو پیشنهاد بده، برنده مزایده میشه.
7. پرداخت مبلغ و انتقال سند: برنده مزایده باید ظرف مهلت مشخصی (مثلاً یک ماه) مبلغ رو به حساب دادگستری واریز کنه. بعد از اون، دادگاه دستور انتقال سند رو صادر می کنه و ملک رسماً به نام خریدار منتقل میشه.

پس دیدید که فرآیند پیچیده ایه و تو هر مرحله ممکنه اشتباهاتی رخ بده که حق اعتراض شما رو به وجود بیاره.

حق اعتراض شما در مزایده ملک مشاع: کدوم اعتراض به کارت میاد؟

خب، حالا می رسیم به بخش اصلی ماجرا: چطور میشه به مزایده اعتراض کرد؟ اینجا چندین نوع اعتراض وجود داره که هر کدوم دلایل و روش های خاص خودشون رو دارن. شما باید ببینید کدوم یکی از این موارد تو پرونده شما پیش اومده.

اعتراض به قیمت کارشناسی ملک: نذارید سرتون کلاه بره!

همونطور که گفتیم، قیمت گذاری ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری یکی از مراحل مهمه. اگه حس می کنید قیمت اعلام شده خیلی کمه یا با ارزش واقعی ملک همخوانی نداره، می تونید اعتراض کنید.
معمولاً شما سه تا هفت روز فرصت دارید تا بعد از ابلاغ نظریه کارشناسی، اعتراضتون رو به دادگاه اعلام کنید. این اعتراض باید کتبی باشه و حتماً دلایل موجهی پشتش باشه. مثلاً:

• کارشناس به نکات مهمی مثل موقعیت خاص ملک، امکاناتش، یا پتانسیل توسعه اش توجه نکرده.
• ایرادات فنی یا محاسباتی تو قیمت گذاری وجود داره.
• قیمت اعلام شده خیلی پایین تر از عرف بازاره و شواهدی برای اثبات این موضوع دارید (مثلاً آگهی فروش ملک های مشابه).

اگه دادگاه دلایل شما رو موجه بدونه، ممکنه پرونده رو به یک هیئت سه نفره از کارشناسان ارجاع بده تا دوباره ملک رو قیمت گذاری کنن. این یعنی یک شانس دوباره برای اینکه حق ملک تون پایمال نشه.

اعتراض به تشریفات و روند برگزاری مزایده: اگه قانون زیر پا گذاشته شد…

فرآیند مزایده خودش یه سری قوانین و تشریفات داره که اگه رعایت نشن، کل مزایده باطل میشه. اینجا چند تا از مهمترین دلایل اعتراض رو می بینید:

• عدم رعایت مهلت های قانونی: مثلاً قانون میگه بین آگهی مزایده و تاریخ برگزاری اون باید حداقل ده روز فاصله باشه. اگه این مهلت رعایت نشده باشه، مزایده مشکل داره.
• عدم انتشار آگهی مزایده طبق قانون: آگهی باید تو روزنامه ای منتشر بشه که قانون تعیین کرده (معمولاً کثیرالانتشار). اگه آگهی تو روزنامه محلی کوچیک یا جایی منتشر شده که کسی نمی بینه، میشه بهش اعتراض کرد. یا اینکه اطلاعات مهم تو آگهی (مثل آدرس دقیق، مشخصات ملک، قیمت پایه) ناقص بوده باشه.
• عدم حضور نماینده دادستان یا رعایت نشدن تشریفات جلسه مزایده: جلسات مزایده باید با حضور نماینده دادستان (یا نماینده اجرا) برگزار بشه و پروتکل های خاصی رو رعایت کنه. اگه اینها رعایت نشده باشه، مزایده باطله.
• تبانی در مزایده: این یکی خیلی خطرناکه. اگه چند نفر تو مزایده با هم تبانی کرده باشن که قیمت رو پایین نگه دارن و ملک رو ارزون بخرن، میشه اعتراض کرد. البته اثبات تبانی کار سختیه و نیاز به مدارک محکم داره، اما اگه شواهد قوی مثل پیشنهادهای غیرمنطقی پایین، یا ارتباطات مشکوک بین شرکت کننده ها دارید، می تونید پیگیری کنید.
• فروش ملک به قیمتی کمتر از قیمت پایه کارشناسی: به جز در موارد خاص و با دلایل خیلی موجه، معمولاً نباید ملک کمتر از قیمت پایه کارشناسی فروخته بشه. اگه این اتفاق افتاد، می تونید اعتراض کنید.
• ایرادات اساسی در ابلاغ ها و اخطاریه ها: اگه ابلاغ های مربوط به مراحل مزایده، مثلاً ابلاغ نظریه کارشناسی یا تاریخ مزایده، به درستی به شما نرسیده باشه و شما به خاطر همین از حقتون محروم شده باشید، می تونید اعتراض کنید.

اعتراض به نتیجه مزایده و حق تقدم شرکا: اولویت با شماست!

یکی از مهمترین حقوق شرکای ملک مشاع، «حق تقدم»ه. یعنی چی؟ یعنی اگه شما یکی از شرکای ملک مشاع هستید و ملک به مزایده گذاشته میشه، تو خرید اون اولویت دارید. فرض کنید بالاترین پیشنهاد تو مزایده ۱ میلیارد تومنه. اگه شما هم به عنوان شریک، حاضر باشید ۱ میلیارد تومن بدید، حق تقدم با شماست و ملک به شما فروخته میشه، نه به اون نفر غریبه ای که پیشنهاد داده. این حق برای اینه که تا جای ممکن، ملک تو مالکیت شرکا باقی بمونه و پای افراد غریبه به شراکت باز نشه.

حالا اگه تو مزایده، این حق تقدم شما رعایت نشد و ملک به یک نفر دیگه فروخته شد، شما می تونید به نتیجه مزایده اعتراض کنید و درخواست ابطال اون رو بدید. البته باید ثابت کنید که شما حاضر بودید همون قیمت رو بدید یا اینکه اصول رعایت حق تقدم درست اجرا نشده.

اعتراض به فروش سهمی از ملک مشاع (اگه قابلیت افراز داشت):

این مورد کمتر پیش میاد، اما مهمه. اگه ملک شما واقعاً قابلیت افراز داشته باشه (یعنی میشد تقسیمش کرد) و یکی از شرکا بدون اطلاع و رضایت بقیه، سهم خودش رو به مزایده گذاشته یا فروخته باشه، بقیه شرکا می تونن به این فروش اعتراض کنن و درخواست ابطال معامله رو بدن. دادگاه اگه ببینه ملک واقعاً قابلیت افراز داشته و این موضوع درست بررسی نشده، ممکنه معامله رو باطل کنه و به افراز ملک دستور بده. این نشون میده که هدف اصلی قانون، تقسیم عادلانه ملکه، نه لزوماً فروختن اون.

مسیر قانونی اعتراض: از کجا شروع کنیم و چی لازم داریم؟

حالا که انواع اعتراضات رو شناختیم، بیایید ببینیم چطور باید این اعتراضات رو مطرح کنیم و چه مراحلی رو باید طی کنیم.

چه کسی می تونه اعتراض کنه؟

اول از همه، شرکای ملک مشاع که ذی نفع هستن. یعنی کسانی که سند به نامشونه و سهمی از ملک دارن. علاوه بر اون ها، هر شخص ذی نفع دیگه ای که حقوقش به نحوی با این مزایده تحت تاثیر قرار می گیره، مثلاً کسی که قبلاً قرارداد خرید سهمی از ملک رو داشته، ممکنه بتونه اعتراض کنه.

مرجع صالح برای رسیدگی به اعتراضات کجاست؟

بیشتر اعتراضات مربوط به مزایده ملک مشاع تو همون دادگاهی بررسی میشه که دستور فروش رو صادر کرده. یعنی اگه دادگاه عمومی حقوقی شعبه فلان، دستور فروش رو داده، اعتراضات شما هم تو همون شعبه یا توسط قاضی پرونده رسیدگی میشه. البته، اگه بحث ابطال مزایده و طرح یک دعوای مستقل باشه، باز هم دادگاه عمومی حقوقی همون محل صلاحیت داره.

مدت زمان قانونی برای هر نوع اعتراض

اینجا خیلی مهمه که حواستون به مهلت های قانونی باشه، چون اگه از دستشون بدید، ممکنه دیگه نتونید کاری کنید. مهلت ها معمولاً اینطورین:

• اعتراض به قیمت کارشناسی: معمولاً سه تا هفت روز از تاریخ ابلاغ نظریه کارشناسی.
• اعتراض به تشریفات و روند مزایده: این نوع اعتراض رو معمولاً میشه تا قبل از قطعی شدن مزایده و انتقال سند مطرح کرد، اما هر چی زودتر اقدام کنید، بهتره. گاهی اوقات این اعتراضات باید در قالب یک دادخواست مستقل ابطال مزایده مطرح بشن.
• اعتراض به حق تقدم: این هم معمولاً بلافاصله بعد از برگزاری مزایده و مشخص شدن برنده، باید مطرح بشه.

همیشه بهترین کار اینه که به محض اطلاع از هر مشکلی، با وکیل مشورت کنید تا مهلت ها رو از دست ندید.

مدارک مورد نیاز

برای طرح اعتراض، به این مدارک نیاز دارید:

• دادخواست: اگه اعتراضی که دارید نیاز به دادخواست مستقل داره (مثل دادخواست ابطال مزایده)، باید فرم دادخواست رو پر کنید.
• اسناد مالکیت: کپی سند مالکیت مشاعی که سهم شما رو نشون میده.
• نظریه کارشناسی: اگه به قیمت اعتراض دارید، باید کپی نظریه کارشناسی رو همراه داشته باشید.
• دلایل و مستندات اعتراض: هر مدرکی که ادعای شما رو ثابت می کنه. مثلاً اگه به عدم انتشار آگهی اعتراض دارید، باید ثابت کنید که آگهی منتشر نشده یا ناقص بوده.
• کارت ملی و شناسنامه: برای احراز هویت.

آثار و نتایج اعتراض

اگه اعتراض شما وارد دونسته بشه، نتایج مختلفی می تونه داشته باشه:

• ابطال مزایده: این جدی ترین نتیجه ست. اگه تخلفات اساسی تو مزایده اثبات بشه، دادگاه مزایده رو باطل می کنه.
• تجدید مزایده: اگه مزایده باطل بشه، ممکنه دادگاه دستور بده که مزایده دوباره و با رعایت کامل قوانین برگزار بشه.
• ارجاع به کارشناسی مجدد: اگه به قیمت اعتراض کرده بودید و اعتراضتون وارد بود، ممکنه کار به هیئت کارشناسی سه نفره بکشه تا قیمت گذاری دقیق تر انجام بشه.
• اعمال حق تقدم: اگه حق تقدم شما رعایت نشده بود، ممکنه دادگاه به شما اجازه بده که ملک رو با همون قیمت برنده مزایده خریداری کنید.

خلاصه که اعتراض کردن، دریچه ای برای احقاق حقوق شماست، اما نیاز به دقت، دانش حقوقی و اقدام به موقع داره.

اگه مزایده باطل شد چی میشه؟

یکی از نتایج مهم اعتراض به مزایده، همون «ابطال مزایده» است که قبل تر بهش اشاره کردیم. حالا اگه خدای نکرده یا شایدم «به خاطر احقاق حق»، مزایده ای باطل شد، دقیقاً چه اتفاقی می افته و چه سرنوشتی در انتظار ملک و شرکاست؟

وقتی یک مزایده باطل میشه، یعنی از دیدگاه قانون، اصلاً انگار چنین مزایده ای برگزار نشده. در واقع، تمام اقداماتی که بعد از اون تخلف یا ایراد قانونی انجام شده، بی اعتبار میشه. بیایید ببینیم این موضوع چه پیامدهایی داره:

1. برگرداندن وضعیت به قبل: اولین و مهمترین اثر ابطال مزایده اینه که وضعیت به قبل از برگزاری مزایده برمی گرده. یعنی اگر پولی رد و بدل شده، باید پس داده بشه. اگر اسنادی امضا شده، بی اعتبار میشن و اگر ملکی تحویل خریدار شده، باید پس گرفته بشه.
2. برگزاری مزایده مجدد: در بیشتر موارد، وقتی مزایده ای باطل میشه، دادگاه دستور میده که مزایده دوباره و با رعایت تمام تشریفات و قوانین برگزار بشه. این بار سعی میشه که ایرادات و تخلفاتی که باعث ابطال مزایده قبلی شدن، تکرار نشن. این یعنی یک شانس دوباره برای شرکا و البته برای خریداران جدید.
3. سرنوشت برنده قبلی مزایده: اگه کسی تو مزایده قبلی برنده شده و پولی هم پرداخت کرده باشه، این پول باید بهش برگردونده بشه. البته ممکنه برای ضرر و زیان احتمالی که بهش وارد شده (مثلاً سودی که از پولش از دست داده) امکان مطالبه وجود نداشته باشه، مگر اینکه اثبات بشه عمدی در کار بوده و طرفین ضرر و زیان رو مقصر باشن. در کل، او به عنوان یک خریدار، حق و حقوقی بر ملک پیدا نکرده است.
4. تغییر قیمت پایه: گاهی اوقات، ابطال مزایده به دلیل اعتراض به قیمت کارشناسی بوده. تو این حالت، مزایده جدید ممکنه با قیمت کارشناسی جدید (که توسط هیئت کارشناسی تعیین شده) برگزار بشه و این می تونه برای شرکا مفید باشه اگه قیمت قبلی پایین بوده.
5. تاخیر در فروش ملک: خب، طبیعتاً ابطال مزایده باعث میشه فرآیند فروش ملک طولانی تر بشه. این موضوع ممکنه برای بعضی از شرکا که به پول نیاز دارن، ناخوشایند باشه. اما باید بدونید که این تاخیر برای حفظ حقوق همه شرکا و تضمین یک فروش عادلانه و قانونیه.
6. احتمال افراز مجدد: در موارد نادری که ابطال مزایده به دلیل اثبات قابلیت افراز ملک بوده، ممکنه دادگاه دستور به افراز ملک بده و دیگه اصلاً مزایده ای برگزار نشه. این بهترین حالت برای شرکاییه که می خواستن سهم خودشون رو داشته باشن و ملک رو نفروشن.

پس در مجموع، ابطال مزایده، یک راه حل جدی برای تصحیح اشتباهات و تخلفات تو فرآیند فروشه و اگرچه ممکنه زمان بر باشه، اما به نفع رعایت عدالت و حقوق ذی نفعانه.

ابطال مزایده ملک مشاع یعنی برگرداندن وضعیت به قبل از برگزاری مزایده و در بیشتر موارد، منجر به برگزاری مزایده مجدد با رعایت کامل قوانین خواهد شد.

اما یه نکته مهم: تفاوت بین ابطال مزایده و فسخ مزایده چیه؟ ابطال مزایده معمولاً به خاطر ایرادات قانونی و شکلی در فرآیند مزایده اتفاق می افته که باعث میشه از اساس باطل و بی اعتبار تلقی بشه. اما فسخ بیشتر به جایی برمی گرده که بعد از برگزاری صحیح مزایده، یکی از طرفین (مثلاً خریدار) به دلایل قراردادی یا قانونی دیگه، از معامله منصرف میشه و اون رو فسخ می کنه. تو بحث ما، بیشتر با ابطال سر و کار داریم.

اینجا بود که دیدیم اعتراض به مزایده ملک مشاع چقدر می تونه پیچیده باشه و چه ابعاد مختلفی داره. از قیمت گذاری و تشریفات گرفته تا حق تقدم شرکا، هر کدوم از این مراحل می تونن محل اختلاف و اعتراض باشن.

واقعیت اینه که مواجهه با چنین فرآیندی، بدون داشتن اطلاعات حقوقی کافی، مثل راه رفتن تو یه مین گذاری بدون نقشه ست. هر لحظه ممکنه پا روی یک اشتباه قانونی بذارید و حقوق خودتون رو از دست بدید. به همین خاطر، آگاهی از تمام جوانب، مهلت های قانونی و راه های اعتراض، ضروریه. مخصوصاً همون بحث ابهام برانگیز دستور فروش که حالا متوجه شدیم میشه به مبانی اش اعتراض کرد، نه به خودش.

شاید خوندن این مقاله، یه دید کلی به شما داده باشه، اما وقتی پای ملک و اموال به میون میاد، هیچ چیز جای تجربه و تخصص یک وکیل رو نمی گیره. یه وکیل ملکی متخصص، مثل یه راهنمای باتجربه تو این مسیر پر پیچ و خمه که می تونه بهتون کمک کنه تا بهترین تصمیم ها رو بگیرید و حقتون رو تمام و کمال به دست بیارید. پس، اگه تو این وضعیت قرار گرفتید، قبل از هر اقدامی، حتماً با یه وکیل متخصص مشورت کنید. این مشورت، می تونه جلوی ضررهای بزرگ رو بگیره و مسیر رو براتون هموارتر کنه.