قانون افزایش اجاره بها مغازه
افزايش بالاي اجاره بهاي واحد هاي صنفي و تاثير آن بر افزايش تخلفات صنفي
بر اساس گزارشات مرکز آمار ایران، یکی از اصلی ترین موارد موثر بر شاخص تورم، بخش املاک و اجاره بها است بطوریکه در هر سال، سهم زیادی از درآمد افراد و خانوارهای ایرانی باید برای پرداخت اجاره و یا خرید مِلک هزینه شود.
طی یکدهه ی اخیر قیمتها در بخش املاک و اجاره بها، با رشد زیادی همراه بوده و بعضاً حتی سریعتر از نرخ رشد تورم پیش رفته است که این امر موجب ایجاد مشکلات فراوانی خصوصاً برای مستاجران چه در بخش مسکونی و چه در بخش تجاری شده است. هم اکنون خريد ملک براي قشر متوسط و کم درآمد جامعه به رويايي دست نيافتني تبديل شده است. برای اجاره نشینان نیز تنها راه باقی‌مانده، کمکردن سطح توقعشان از مساحت مغازه و یا کوچ کردن به سمت مناطق ضعیف‌تر و با قیمت پایین‌تر است و چه بسیار از مستاجرین مغازه ها که به خاطر اجاره های سنگین، ورشکست شده یا مجبور به تخلیه مغازه شده اند. در حال حاضر قسمت عمده‌ای از درآمد کسبه (بین 50 تا 85 درصد از درآمد) صَرف تأمین اجاره مغازه میشود که فشار اقتصادی بالایی محسوب شده و باید تعدیل شود.
اوج گرفتن نرخ اجاره بها در شرایطی است که طی سالهای اخیر به دلیل کاهش قدرت خرید مردم، رکود اقتصادی افزایش یافته و درآمد کسبه نیز به حداقل رسیده و با پدیدآمدن بیماری کرونا، این شرایط وخیم تر نیز شده است لذا افزایش اجارهبها، تنها فضا را برای کار و فعالیت سالم، ناامن میکند و مغازه داران برای تامین اجاره و سود، به دورشدن از روندسالم کار ترغیب می‌شوند. بر همین اساس، مدیریت بازرسی و نظارت اصناف استان اصفهان طی ماموریت های بازرسی متعددی که به منظور ریشه یابی و شناسائی علل تخلفات صنفی به عمل آورد، به این نتیجه ی قطعی دست یافته است که یکی از مهمترین دلایل تخلفات صنفی، گرانی املاک تجاری و میزان فوق العاده بالای اجاره بهای آنها است.
تخلفاتی از قبیل گرانفروشی، کم فروشی، تقلب، فروش اجناس قاچاق و … که پیامدهای فاسدی از قبیل: تضییع حقوق و نارضایتی مصرفکننده، گسترش قاچاق، ضربه به تولید ملی، اُفت بهره وری، افزایش تمایل به دلالی و مشاغل واسطه ای، تعطیلی کسب و کار از سوی کسبه و تولیدکنندگان و در عوض سپرده گذاری سرمایه شان در بانکها، برگشت خوردن چک‌ها و عدم انجام تعهدات، ورشکستگی مالی کسبه و کاهش اشتغال، فرار مالیاتی، ایجاد تلاطم و موج آفرینی سرمایه های سرگردان در اقتصاد (بازار طلا، ارز و …)، رشد نقدینگی در جامعه و افزایش تورم، رکود اقتصادی و عدم تحقق اهداف اقتصاد مقاومتی، ایجاد انواع آسیبهای اجتماعی و … را در پی دارد.
علی ایّحال طی بررسی های متعدد صورت گرفته، مهمترین چالشها و مشکلات مرتبط با موضوع اجاره بها و همچنین راهکارهای مدنظر، به شرح ذیل ارائه میگردد.
مشکلات:
بازار اجاره بها به دلیل نبود نظارت دقیق و جدّی، به بازاری سلیقه‌ای تبدیل شده است و همه چیز به بنگاه‌ها و صاحبان مِلکها و اِنصاف آنها وابسته است و هیچ مقام مسئولی نیز در قِبال وضعیت حاکم بر بازار اجاره بها، پاسخگو نیست.
در شرایط فعلیِ بازار اجاره بها، این مالکین مغازه ها هستند که به دلخواه خویش و طی توافق پشت پرده ای با سایر موجران همجوار، و بدون توجه به درآمد کسبه، اجارهبها را بالا می‌برند. متصدی نیز که تثبیت مکان و حفظ مشتریان برایش بسیار بااهمیت است و با صرف زمان زیاد، به اصطلاح مشتری گیر شده، به جهت از دست ندادن موقعیت شغلی، مجبور به انعقاد قرارداد با هر شرایطی است که مالک تحمیل میکند (در واقع مالکان، مستاجران را بین شرایط دو سر باختِ ماندن در واحدصنفی و تن دادن به شرایط تحمیلی یا خالی نمودن مغازه، قرار میدهند).
حتی اگر متصدی بخواهد در مقابل افزایش نامتعارف اجاره بهای واحد صنفی مقاومت کند یا به مراجع قضائی اعتراض و شکایت کند به دلیل فقدان شرایط حمایتی، دستاوردی نخواهد داشت جز آنکه از آن پس، سریعاً باید مِلک را تخلیه کند و دیگر مالکان آن منطقه نیز از اجاره ی مِلک به وی خودداری مینمایند (تا در اصطلاح، عبرتی شود برای سایر مستأجران) لذا اغلب مستاجرین با در نظرگرفتن مصالح و اقتضائات شغلی، از شکایت در مراجع ذیصلاح صرف نظر کرده و ناچاراً در مقابل درخواستهای نامتعارف مالکان، تمکین میکنند.
مستاجرین نیز در آشفتگی وضعیت بازار اجاره بها، مُقصّر هستند. به نحوی که اگر یکی از آنها زیر بار افزایش مبلغ اجاره نرود، فوراً نفر دیگری با قیمت گذاری نامتعارف صاحب ملک موافقت کرده و سایر مالکان مجاور را نیز به طمع میاندازد و به همین منوال، سبب افزایش قیمت اجارهبها میشود.
مشاوران بنگاه‌های معاملات ملکی، در بالا رفتن نرخ اجارهبها و همراهی با نظر مالکین موثر بوده اند و طی دهه های اخیر، کمک شایانی از سوی این شبکه ی گسترده ی مویرگی برای بهبود شرایط بازار اجاره بها نشده است. در واقع از آنجایی که بازار اجاره بها یک نیاز همیشگی برای متقاضیان این بخش است لذا برخی از بنگاه های املاک نیز به نیابت از موجران، تمایلی به کاهش قیمت ندارند و سعی میکنند با ایجاد جوّ روانی، قیمت ها را در این بازار تحت کنترل خود در آورند تا از این ره آورد، کمیسیون دریافتی خود را بالا ببرند، بنابراین با هر اجاره‌ای که صاحب مغازه درخواست میکند موافقت مینمایند.
ضعف در قانون و امر نظارت سبب گرديده؛ مالكان بدون درنظر گرفتن هیچ ضابطه ای و به صورت کاملاً خودسرانه، نرخ رهن و اجاره‌بهای واحد ملکی خویش را افزايش دهند.
با توجه به افزایش حجم نقدینگی کشور طی سالهای اخیر، نقدینگی مذکور، کمتر به سمت بخش‌های مُولّد و بیشتر به سمت بخش‌های غیرمولّد و سوداگری هدایت شده که در نتیجه ی آن، قیمت خرید و فروش هر مترمربع زمین در یک دهه ی گذشته، بیش از 830 درصد و قیمت اجاره بهای آن حدود 300 درصد افزایش یافته است.
اغلب مردمی که با قیمت های گزاف کنونی، توان خرید یا ساخت مِلک را در خود نمی‌بینند؛ به جای سرمایه گذاری در حوزه املاک که نوعی کمک به افزایش عرضه ی مِلک و کاهش قیمت مَسکن و اجارهبها محسوب میشود، به بخش‌های دیگر مانند طلا و سکه و ارز وارد شده اند. این در حالی است که بازارهای اقتصادی (شامل بانکها، بورس، طلا، ارز و املاک) با یکدیگر مرتبط هستند و تحولات تورّمی این بازارها منجر به شکل گیری حباب قیمتی در بخش املاک و اجاره بها نیز شده و مجدداً هم خواهد شد.
با وضعیت موجود، بسیاری از کسبه و تولیدکنندگان، قید فعالیت صنفی و تولیدی را زده و ترجیح میدهند سرمایه ی خود را وارد سفته بازی و دلالی نموده یا در بانکها پس انداز کنند تا هم از تنش های متعدد موجود در کسب وکار و تامین اجاره رها شوند و هم بی دغدغه و در پایان ماه، سود پس انداز خود را از بانک دریافت نمایند.
مطمئناً اگر به صورت جدی و عاجل برای این معضل چارهای اندیشیده نشود عواقب سوء فراوانی برای کشور در پی خواهد شد.
پیشنهادات:
1) ضمانت اجراي هر طرحي به مصوبه ی قانوني آن طرح در مجلس محترم شورای اسلامی بر مي‌گردد لذا مجلس و دولت و نهادهای نظارتی باید زمینه و ابزارهای لازم را (اعم از تشویق و تنبیه) برای کنترل و ساماندهی بازار املاک و ضابطه‌مندکردن نرخ اجاره بها فراهم کنند. بپذیریم که اهمیت کنترل و ساماندهی بازار معاملات مِلک و اجاره به مراتب بیش از کنترل بازار میوه ی شب عید و … است حال آنکه در عمل، اقدام عملی کمتری هم در زمینه ی آسیب شناسی و وضع قوانین و هم در زمینه ی اجرا و نظارت برای حوزه مسکن و اجاره بها شاهدیم.
2) با توجه به اینکه نرخ‌ها در بخش اجاره بها، کاملاً بر اساس دلخواه و نظر مالک تعیین میشود که این امر پیامدهای سوء متعددی در پی دارد و فعلاً در این خصوص به لحاظ قانونی دخالت قوی صورت نمیگیرد، لازم است تا قوانین تعزیری مقتضی در این زمینه وضع شود و از طریق کاهش اِستیلای مالکان و مشاوران املاک، نوعی ضابطه مندی در روند نرخگذاری و افزایش مبلغ اجاره بها، پدید آید. استفاده از اهرم‌هايي نظير جريمه، ماليات و … نیز در این زمینه مفید هستند.
3) مکانیزم اخذ مالیات از مغازه‌های خالی اجرا شود تا عرضه این مغازه‌ها در بازار، به کاهش نرخ اجارهبها کمک کند.
4) صداوسیما و سایر ارگانهای فرهنگی و تبلیغی کشور بایستی در اقدامی هدفمند و مستمر، ضمن فرهنگسازی عمومی، چالشها و راهکارهای حوزه املاک و اجاره بها را تبیین کنند. مثلاً محاسبه ی اجاره بها، فرمول خاص خود را دارد بنابراین باید به مردم آموزش داد که در بحث اجاره بها یا خرید واحد مِلکی، تسلیم فشار و جوسازی دلالان و برخی موجران نشوند.
5) بایستی استفاده از فرمول سنتی تبدیل رهن و اجارهی ماهانه یعنی نرخ ۳ درصد در ماه (یا ۳۶ درصد سالیانه) برای تبدیل مبلغ ودیعه به اجاره ماهانه که بین موجر، مستاجر و دلال بازار اجاره، رواج پیدا کرده و در همه ی سالهای گذشته مبنای تنظیم روابط و قراردادهای اجاره مسکن بوده است، خاتمه یابد و به نرخی کمتر سوق یابد.
6) هم اکنون تمایل صاحبان املاک برای دریافت اجاره، بیشتر از تمایل آنان به دریافت «ودیعه» است؛ در حالیکه اگر دولت محترم زمینه ی سرمایه گذاری خُرد را برای طیف وسیعی از مردم فراهم کند و مردم نیز با فرصتهای سرمایه گذاری مطمئن و سودده آشنا شوند، مبلغ اجاره بها نیز کاهش خواهد یافت.
7) نقش مشاوران املاک در حفظ آرامش بازار و مقابله با جوسازی و شایعه پراکنیها بسیار با اهمیت است لذا بایستی سیاستگذاری لازم در این راستا اندیشیده شود. همچنین از مشاوران املاک خواسته شود در اقدامی هماهنگ و مستمر، با ارشاد و راهنمایی موجران، رویکردهای غلط موجود را تغییر دهند. از طرفی، با استفاده از فضاي مجازي و ايجاد سامانه ی تعيين نرخ مِلك و رهن و اِجاره، از ايجاد قيمت‌هاي كاذب توسط بنگاهداران و آژانسهای املاک در فرایند تعیین نرخ مِلک و اجاره بها جلوگيري بعمل آيد و با خاطیان این حوزه، بشدت برخورد قانوني شود.
8) جهت جلوگيري از تخلفاتي نظير كلاهبرداري، ايجاد قيمت‌هاي كاذب و …، الزام عمومی جهت انجام تمامی معاملات مِلکی و اجاره بها از طریق دفاتر مشاورین املاک صورت گیرد و به منظور تشدید نظارت بر دفاتر مشاورین املاک و جلوگیری از دلال بازیها و شکل گیری حبابهای کاذب قیمتی نیز، امکان رصد دقیق معاملات مذکور از طریق سامانه املاک و مستغلات کشور فراهم شود.
9) دورههای آموزشی توسط قوه محترم قضائیه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، برای متصدیان دفاتر مشاورین املاک استمرار یابد تا همگامی آنان با برنامه های کلان حوزه مسکن افزایش یابد، دلالی ها کاهش یابد و فرهنگسازی لازم صورت پذیرد.
10) در صورتی که کشور دارای بانک جامع اطلاعاتی آنلاین و به روز از فهرست املاک آماده ی اجاره و فروش باشد، شاهد کوتاه شدن دست دلالان در قیمت‌گذاری‌ها خواهیم بود.
11) در پی رکود اقتصادی و عدم جذب تحصیل کردگان دانشگاهی در ادارات، شهرکهای صنعتی و کارخانجات خارج از شهر؛ تعداد کثیری از این افراد به مشاغل صنفی وارد شده اند که این امر، ضریب تقاضا جهت اجاره ی واحدهای تجاری درون شهر را افزایش داده و لذا به دلیل حجم تقاضای زیاد، امکان تثبیت یا کاهش قیمت اجاره بها سلب شده و شیب قیمتها صعودی گشته است. بنابراین کمک به اشتغالزایی، در بازگشت تعادل به عرضه و تقاضا و کاهش قیمتها در بخش املاک، بسیار موثر است.
12) بین قیمت مسکن و اجارهبها، نسبت و رابطه مشخصی حاکم است، لذا هرچه بر ارزانسازی ساخت مسکن تاکید شود، اجاره بها در بخش های تجاری و غیرتجاری نیز کاهش خواهد یافت.
13) به لحاظ قانونی، حُکم به تخلیه ی املاک تجاری و جایگزینی مستاجر، باید به نفع مستاجران، سخت تر شود.
کانال آپارات املاک ایران زمین ( معرفی و بررسی پروژه های معتبر منطقه ۲۲ تهران )
برای خرید واحد های تجاری و مسکونی پروژه زاگرس با ما تماس بگیرید.
آقای غنی زاده – آقای ضرغامی
۰۹۱۲۸۹۰۶۷۶۵
۰۹۱۲۲۰۰۶۴۷۲